Предположим, Вы решили вложить свободные средства в приобретение жилой недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду. О выгодности подобных вложений мы писали ранее. Сегодня мы рассмотрим прозаичный, на первый взгляд, вопрос – поиск арендатора, от которого, тем не менее, будет зависеть Ваше спокойствие, постоянство дохода и, как следствие, срок окупаемости вложений.
Существует мнение о том, что агентство недвижимости несет ответственность за сделку. К сожалению, это утверждение, на наш взгляд, не более чем рекламный ход для доверчивых арендодателей с целью получения прибыли. При обращении в агентсво Вы получаете лишь отсутствие необходимости заниматься рекламой и принимать все звонки самостоятельно. Однако показы недвижимости и выбор арендатора, отношения с которым Вам придется иметь в течение долгого времени, рекомендуем осуществлять лично.
показы недвижимости и выбор арендатора рекомендуем осуществлять лично
Дабы постаратся исключить регулярный процесс поиска арендатора, и, как следствие, не терять денежные средства, лучше останавливаться на кандидатах, ориентирующихся на исключительно длительный срок аренды. Сравнение посуточной или краткосрочной аренды с арендой на длительный срок мы уже затрагивали. Как правило, длительный срок аренды гарантируют молодые пары среднего достатка, не имеющие возможности быстрого накопления первоначальных средств, необходимых для приобретения недвижимости в ипотеку. В качестве рекомендации, все же вернемся к мысли о том, что, помимо субъективной оценки платежеспособности и порядочности арендаторов, не стоит забывать о банальном человеческом отношении.
не стоит забывать о банальном человеческом отношении
Оценка недвижимости
Рекомендуем вне зависимости от точки зрения агентов, преследующих свои разнообразные цели, постараться произвести примерную оценку для понимания возможных сроков окупаемости. Стоимость аренды, как и во многих других случаях, определяет спрос. Если в рамках Вашего или соседних домов сдаются аналогичные квартиры в аналогичном состоянии, пожалуй, стоит ориентироваться на их стоимость. Не лишним будет ознакомиться с тенденциями рынка, который, к слову, за последний год скорректировался на 2% в меньшую сторону.
Безопасность имущества
Первый и, пожалуй, единственный действенный момент защиты своего имущества и гарантии получения дохода – необходимость заключения договора аренды. Разумеется, не стоит рассматривать всех потенциальных арендаторов как злоумышленников и непорядочных людей, но иногда сданная «на словах» квартира через некоторое время может лишиться и арендатора, и части нажитого непосильным трудом имущества. В связи с чем предлагаем несколько советов:
1. Опись имущества.
Заключая договор аренды, не поленитесь составить приложение, в котором отражается все имущество и его состояние на день сдачи.
2. Внесение залоговой суммы.
Помимо оговоренной стоимости аренды, рекомендуем получить от арендатора денежное обеспечение возможного будущего материального ущерба, причененного Вашему имуществу арендатором. Как правило, сумма залога эквивалентна ежемесячной стоимости аренды. Она может и не покрыть незапланированных трат на восстановление имущества, но будет являться неким сдерживающим фактором. Не рекомендуем использовать также сумму залога в качестве оплаты за последний месяц проживания во избежание неприятных сюрпризов.
3. Проверка состояния недвижимости.
Определите период визитов для контроля состояния Вашего имущества. Однако не рекомендуем делать это часто и откровенно навязчиво дабы избежать негативных отношений. Необходимо понимать, что Вы сдаете недвижимость для постоянного комфортного проживания арендатора, а не для того, чтобы арендатор следил за идеальным состоянием Вашего имущества.
необходимо понимать, что Вы сдаете недвижимость для постоянного комфортного проживания арендатора
В зависимости от состояния недвижимости, возможно, нелишним будет страхование имущества. Существующие на сегодняшний день варианты страхования описаны в статье Страхование недвижимости.
Обязательства по договору
Заключая договор аренды, помните о том, что с момента его заключения Вы обязаны:
1. Оплачивать налоги, т.к. доход от сдачи в аренду недвижимости так же, как и доход от Вашей трудовой деятельности, подлежит налогообложению по ставке 13%. Процедура оплаты довольно проста: в отчетном периоде Вам необходимо подать заполенную декларацию в территориальный налоговый орган по месту нахождения недвижимости и оплатить сумму налога по их реквизитам.
В случае, если арендатором является юридическое лицо, налог оплачивается им самостоятельно.
2. В случае, если Вы сдаете недвижимости на постоянной основе на период более 90 дней, Вы обязаны произвести процедуру регистрации арендатора – физического лица по месту жительства. В противном случае арендодателю грозит штраф от 2 000 до 5 000 рублей.
Помните о том, что в случае окончания срока действия договора необходимо его продление.
Также нужно не забывать и о том, что в случае наступления неплатежеспособности арендатора, отказывающегося освободить занимаемую площадь, предпринимать дальнейшие шаги Вам необходимо исключительно в рамках судебных разбирательств.
Мнением о том, на какие моменты стоит обратить внимание арендатору при выборе будущей жилой площади, мы делились в статье «Аренда жилой недвижимости. Основные моменты при выборе».
