Долевое строительство: мифы и факты

Сегодня десятки российских регионов переживают настоящий строительный бум. Ежегодно в эксплуатацию сдаются миллионы квадратных метров жилья, немалая часть которых стала продуктом сотрудничества строительных организаций и финансирующих их работу дольщиков. Долевое строительство – отличный способ обзавестись относительно недорогим жильем в новостройке. Тем не менее, многие наши соотечественники опасаются вкладывать средства в подобные проекты, посколько имели место ситуации с обманутыми дольщиками. Но так ли страшна перспектива разочароваться в финансировании нового строительства, как считают многие наши сограждане? Давайте разберемся в правдивости мифов, удерживающих потенциальных покупателей  от приобретения строящегося жилья.

Оглавление:

Миф 1. Инвестиции во вторичный сектор выгоднее долевого строительства.

Любой риэлтор скажет вам о том, что это утверждение ошибочно, так как жилье в новостройке вполне может оказаться более перспективным и выгодным приобретением, нежели квартира, купленная в рамках вторичного рынка. Средняя продолжительность работ по возведению новостройки до сдачи составляет порядка 2-х лет. На протяжении всего этого времени права дольщиков надежно оберегает 214-ФЗ, регламентирующий порядок проведения долевого строительства.

Инвестиционная привлекательность вторичного жилья – изменчивая и сложно прогнозируемая характеристика, во многом зависящая от динамики рынка недвижимости и его отдельно взятых секторов. Ликвидность давно сданного в эксплуатацию дома, а значит, и расположенного в нем жилья, может резко снизиться из-за регрессивных изменений инфраструктуры, ухудшения транспортной доступности, изменения плотности и типа застройки в районе и прочих сложно прогнозируемых факторов. Случаи резкого падения стоимости новой городской недвижимости крайне редки.

Миф 2. Громкое имя застройщика – залог быстрого возведения дома.

На самом деле застройщик – не более чем правообладатель земельного участка, на котором и происходит строительство. При выборе проекта для финансирования следует обратить внимание на личность девелопера. Хотя и его имя может оказаться новым на рынке недвижимости ввиду вновь созданного, под конкретный строительный проект, юридического лица. Что делать в такой ситуации? Проанализировать весь состав команды данного проекта в целом и, опираясь на полученные данные, принимать решение об участии в долевом строительстве.

Еще одним важным аспектом, который необходимо учитывать перед покупкой квартиры в строящемся объекте, является банк, выдавший аккредитацию этого объекта. Наличие банка-партнера – верный признак состоятельности и надежности застройщика. Ни один банк не станет рисковать, участвуя в сомнительных по своей рентабельности проектах. Тем не менее, в большинстве случаев банковская аккредитация происходит уже на стадии строительства,  когда цены выше, чем в начале строительства.

Миф 3. Участие в долевом строительстве без юридической поддержки – рискованное мероприятие.

Является ли наем юриста обязательным условием для успешного участия в долевом строительстве? Присутствие такого специалиста, действительно, обеспечит вам дополнительную страховку на случай возникновения правовых вопросов в ходе приобретения недвижимости. Изучение прав и обязанностей сторон, прописанных в 214-ФЗ, окажется по плечу даже далекому от юриспруденции человеку, так что привлечение специалиста может потребоваться  лишь для решения сложных юридических тонкостей.

Миф 4. Выгоднее всего приобретать недвижимость у непосредственного застройщика, а не у аккредитованных  агентств.

На самом деле стоимость возводимого жилья одинакова независимо от того, приобретаете ли вы долю у самого застройщика или у одного из уполномоченных на ее продажу агентств. И даже если в рамках заинтересовавшего вас строительного проекта работает несколько компаний-продавцов, то предлагаемая ими стоимость квартир наверняка будет одинаковой. При этом не следует забывать о внимательном изучении юридического лица, с которым вы непосредственно заключаете договор, т.к. именно его представители будут отвечать перед вами за соблюдение заявленных сроков и качество строительства объекта. В 214-ФЗ также прописано про взыскание неустойки с застойщика в случае задержки сдачи проекта.

Миф 5. Покупка новостройки  невыгодна, так как ее ремонт повлечет большие затраты.

Сейчас застройщики предлагают  несколько вариантов отделки.  Вы можете выбрать подходящий вариант исходя из вашей ситуации. Отдав предпочтение жилплощади с готовой отделкой, вы сэкономите время и сможете немедленно отметить новоселье. А приобретя квартиру без отделки, вы можете с нуля начать ремонт и оформить интерьер по своему вкусу. Важно помнить, что зачастую квартира, купленная на вторичном рынке, требует как минимум косметического ремонта.  Он может вылиться в неопределенные затраты из-за возможного серьезного износа коммуникаций, потолка, стен  и  т.п.,  которого вы при покупке не заметите.

Факты

Несмотря на ошибочность многих суждений о долевом строительстве, основанные на его принципах проекты далеко не всегда безопасны для дольщиков. Так, в случае банкротства застройщика, несостоявшимся новоселам нередко приходится добиваться завершения строительства их собственности в суде.

Вступивший в действие в начале этого года закон об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков жилья минимизирует, но не упраздняет возможные риски. Собравшись принять участие в долевом строительстве, следует учесть, что данный закон распространяется лишь на стартовавшие в начале этого года проекты, а также не дает гарантии возврата средств дольщикам, приобретшим квартиры по схемам, не предусмотренным 214-ФЗ.

Какие гарантии дает договор Долевого Участия 214-ФЗ

Рассмотрим гарантии для участника долевого строительства, обеспечиваемые ДДУ:

1. Исключается возможность мошеннических действий, при которых с физических или юридических лиц принимаются деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать ДДУ до:

— государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (договора аренды или субаренды этого участка);
— получения разрешения на строительство;
— опубликования в открытых источниках проектной декларации.

2. Исключение возможности двойной продажи квартир. Статья 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме с последующей обязательной его государственной регистрацией. В Санкт-петербурге регистрирующим органом на сегодняшний день является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Только с момента регистрации ДДУ считается действительным.

3. Привлечение денежных средств возможно только после прохождения процедуры регистрации ДДУ. В противном случае застройщик рискует выплатой штрафа от 500 000 руб. до 1 000 000 руб.

4. Ответственность за несвоевременную передачу квартир в соотвествии с условиями ДДУ грозит застройщику денежными выплатами, которые на сегодняшний день исходят из расчета 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Выплата неустойки по одной квартире сумма не критичная для застройщика, но при выплате штрафных санкций по всем квартирам  строящегося объекта, у застройщика могут возникнуть серьезные финансовые трудности.

5. В рамках закона № 214-ФЗ, у участника долевого строительства при возникновении права собственности на конкретную квартиру, одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. К доле общего имущества можно также отнести и земельный участок, используемый для постройки дома.

6. В случае банкротства застройщик не сможет оставить инвесторов ни с чем. Согласно статье 13 закона № 214-ФЗ, у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:

— земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка);
— строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

Безусловно, Договор Участия в долевом строительстве в рамках закона № 214-ФЗ не является абсолютной гарантией защищенности при покупке строящейся недвижимости, однако несет в себе минимальные риски.