Сегодня многие застройщики реализуют жилье по схеме вступления в жилищно-строительный кооператив. Разумеется, у потенциального покупателя может возникнуть правомерный вопрос: насколько безопасна предлагаемая схема? Попробуем рассмотреть все «за» и «против» вступления в ЖСК.
Несмотря на активное распространение практики договоров долевого участия в соотвествиии с 214-ФЗ, подобная форма отношений в виде вступления в ЖСК между застройщиком и покупателем довольно распространена.
Почему застройщики склоняются к кооперации?
Интерес строительных компаний к созданию ЖСК базируется отнюдь не на ностальгии по советскому прошлому. Профильные государственные структуры, ужесточая штрафные санкции для застройщиков, вынуждают их выбирать одну из трех легитимных схем реализации жилья в строящихся объектах: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) в соотвествии с 214-ФЗ или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 менее выгоден застройщику, чем схема ЖСК.
Во-первых, ЖСК позволяет менее регламентированно подходить к процедуре заключения договора с покупателем. Во-вторых, это возможность иметь более конкурентоспособные цены. Паевые взносы, вносимые покупателем за недвижимость в ЖСК, не облагаются налогом. Вышеупомянутый закон №214-ФЗ не считает ДДУ инвестиционным договором, поэтому застройщик вынужден закладывать в стоимость квартиры ставку НДС в размере 18%. В результате себестоимость жилья, приобретаемого по ДДУ, получается выше, чем при вступлении в ЖСК.
Реализация объектов через ЖСК очень удобна застройщикам и с юридической стороны, поскольку участие в такой схеме реализации жилья в меньшей степени обеспечивает защиту прав дольщика, как например в случае с ДДУ. В данной ситуации права пайщика прописываются в уставе созданного кооператива. Обычно он содержит положения, преимущественно отвечающие интересам самого кооператива.
Существуют два варианта создания ЖСК. В первом случае, кооператив выступает и в качестве застройщика, и в качестве инвестора. Данный способ считается более надежным, поскольку в процессе его использования предусмотрен более высокий уровень ответственности строительной компании.
Вторая схема предполагает наличие договорных взаимоотношений между ЖСК и строительной организацией. В данной ситуации необходимо тщательно изучить договор между застройщиком и ЖСК. К примеру, если по договору кооператив не сможет выполнить обязательства по финансированию строящегося объекта в объеме, который предусмотрен договором, то у застройщика не возникнет обязательств по передаче того количества квартир, указанное в договоре. По этой причине в подобных договорах достаточно часто встречаются пункты, в которых прописано условие расторжения подписанного документа по инициативе строительной организации, ввиду невыполнения ЖСК возложенных на него обязательств.
Может ли увеличиться стоимость объекта?
Если вы приняли решение купить недвижимость через вступление в ЖСК, рекомендуем внимательно изучить его договорные взаимоотношения с застройщиком. К примеру, если застройщик и инвестор (кооператив) — два разных юридических лица, то стоимость строительства четко определяется в договоре, заключенном между ними, и изменению не подлежит. Если оба этих статуса на себя берет сам ЖСК, то для возникновения дополнительных взносов требуется только положительное решение, принятое на общем собрании кооператива.
Хотите максимально обезопасить себя как покупателя? Внимательно изучите положение о кооперативе и устав ЖСК. Определение ключевых моментов носит приоритетный характер. Порядок вступления в кооператив, схема получения приобретенной квартиры, принцип выхода из ЖСК – это те важные моменты, разбираться в которых должны не только юристы, но и уважающие себя покупатели.
Основная цель изучения устава – выяснить, какие именно платежи вы должны будете вносить в пользу кооператива. Взносы могут именоваться по-разному: паевые, членские, вступительные, дополнительные и прочие. Обязательно нужно выяснить, на возвращение каких платежей можно рассчитывать в случае выхода из ЖСК.
Порядок выхода из кооператива определен уставом. ЖСК, в случае задержки сроков строительства или иных действий, не обязан выплачивать неустойку или штраф. А значит на получение компенсации член ЖСК может не рассчитывать.
Выясните процедуру вступления нового члена в ЖСК. Иногда прием осуществляется на основе коллективного решения, вынесенного общим собранием членов ЖСК. В таких случаях необходимо требовать выписку с соответствующим решением. Документ должен быть заверен в установленном порядке. Только после получения на руки соответствующей бумаги вы приобретаете статус полноправного члена кооператива и можете переходить к перечислению полагающихся взносов.
