Приобретение недвижимости без минимального набора юридических знаний нередко равносильно провалу. Неприлично большое количество сделок совершается без предварительного ознакомления с особенностями того или иного объекта недвижимости. Часто практически вслепую подписываются документы, ровно как и перечисляются денежные средства. Подобная излишняя доверчивость может обернуться серьезными неприятностями уже в ближайшем будущем. Встреча с мошенниками или появление других людей, являющихся полноправными собственниками жилья — самые распространенные случаи из огромного списка. В итоге возможны два наихудших сценария – потеря квартиры, или же потеря крупной суммы средств.
Идеальный вариант – отсутствие у жилья какого-либо прошлого. Под этим понятием имеется в виду череда сделок различного характера, которые тянутся за многими объектами недвижимости. Соблюсти данное условие удается в том случае, если отдать предпочтение приобретению квадратных метров от компании-застройщика. Но и в этом случае без рисков обойтись не получится.
Подводные камни при покупке нового жилья
Договор на условиях долевого строительства – одна из самых надежных схем, зарекомендовавших себя на практике с хорошей стороны. Проверка юридической чистоты сделки в этом случае ограничивается исследованием на предмет надежности самой строительной организации, осуществляющей продажу квадратных метров. Краеугольными камнями в данном случае будут право застройщика брать деньги с покупателя и оформление будущих собственников квартиры на правах дольщиков.
Как проверить разрешение на строительство?
• Документ выдается уполномоченным на это органом. Обязательные реквизиты – номер, дата, печать и подпись должностного лица, представляющего соответствующий уполномоченный орган.
• В обязательном порядке сверить данные застройщика и лица, подписывающего от лица компании договор долевого участия.
• Установить факт достоверности выданного разрешительного документа через сайт уполномоченной госструктуры.
• Также рекомендуется проверить срок, на протяжении которого будет действовать соответствующее разрешение. Если документ просрочен или в скором времени станет не актуальным покупатель вправе требовать бумагу, подтверждающую продление срока действия.
Как проверить право застройщика на используемый земельный участок?
Согласно третьей статьи Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года, который регламентирует взаимоотношения в сегменте долевого строительства, оформление права на земельный участок ограничивается четырьмя формами:
1. Путем получения права собственности.
2. Посредством подписания договора аренды.
3. Через подписание договора субаренды.
4. При заключении договора безвозмездного использования в срочном порядке (строго в порядке исключений, определенных на законодательном уровне).
Застройщик, заявляющий о праве собственности на участок, обязан предъявитель соответствующее свидетельство. Альтернативный способ проверки – получение выписки из ЕГРП, содержащей необходимые сведения.
При наличии договора аренды рекомендуется обращать внимание на следующие условия:
1. Соблюдение срока аренды, который не может превышать 12 месяцев.
2. Обязательное присутствие на договоре штампа госрегистрации.
3. Правильно составленный договор предусматривает право арендатора вести строительство на земельном участке, взятом в аренду.
4. В качестве арендатора может выступать только сам застройщик.
Достаточно часто срок аренды участка истекает раньше, нежели активно рекламируемая застройщиком дата ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае подтверждением серьезности намерений застройщика будет являться дополнительное соглашение, в котором говорится о продлении срока действия договора. Если такой документ отсутствует – это чревато большими проблемами с оформлением здания после завершения строительных работ, что, фактически, грозит такими же проблемами всем участвующим дольщикам.
Нередки случаи, когда застройщик получает право пользования тем или иным участком на правах субаренды. В этом случае рекомендуется проверить факт законности предоставления такого права. Также рекомендуется обратить внимание на срок действия договора субаренды, который не может длиться дольше, нежели срок действия основного договора. При этом сроки действия обоих документов обязаны соотноситься со сроком ввода в эксплуатацию строящегося объекта. Ознакомление с договором субаренды предполагает обращение внимания на ряд тех же моментов, которые вызывают интерес и при изучении основного договорного документа.
Специфика проверки проектной декларации
Главная цель данного документа – максимально объективно проинформировать дольщиков о строящемся объекте. При этом застройщик обязуется размещать необходимую информацию в интернете или СМИ, преимущественно это происходит на сайте компании. Главное условие – возможность получения сведений в свободном доступе. Ознакомиться с подробным составом и перечнем проектной декларации можно в ст. 20 и 21 214-ФЗ.
Список основной разрешительной документации, как то: разрешение на строительство, документ на право пользования земельным участком, а также проектная декларация в соответствии с ч.1. ст.3 214-ФЗ являются обязательными для ведения деятельности застройщика. Предоставление перечисленной документации должно осуществляться по первому требованию.
Запрос на ознакомление с перечнем обязательных документов – первый шаг после того, как будет сделан выбор в пользу того или иного жилищного комплекса. В соответствии со ч.2 ст. 21 214-ФЗ потенциальный покупатель вправе требовать от застройщика предоставление всех вышеперечисленных документов непосредственно в офисе компании. Покупатель также имеет право сфотографировать соответствующую документацию или снять с нее копии. Специалисты в области работы с недвижимостью настойчиво рекомендуют воспользоваться этим правом.
Некоторые нечистые на руку или не честные компании грешат отсутствием одного или нескольких обязательных документов. При этом такие горе предприниматели стараются взять деньги с потенциальных покупателей. Никогда не соглашайтесь на подобные предложения, поскольку ни один застройщик не имеет права выступать с подобной инициативой. Никто не знает, как впоследствии сложится судьба компании, возможно, ей вообще не удастся получить эти документы. Еще раз запомните – никаких авансов и никаких договоров без возможности просмотреть полный перечень обязательной документации…
Основные критерии надежности компании-застройщика
В отношениях, связанных с покупкой недвижимости, фигура застройщика имеет ключевой статус. Это означает, что даже при наличии всей необходимой по закону документации компания может не завершить начатое строительство. Как сделать верный прогноз в краткосрочной перспективе?
К великому сожалению, списка гарантированных надежных застройщиков нет ни на одном сайте, ни в одной страны в мире. Экономический кризис и финансовые неурядицы могут пустить под откос даже самую благонадежную и стабильную компанию.
Как правильно выбирать партнеров?
Объективная оценка благонадежности застройщика – первостепенная и самая сложная задача для дольщика, которого заботит проблема собственной финансовой безопасности. Первый момент, на который рекомендуется обратить внимание – компания застройщик обязана работать в статусе юридического лица. Физическое лицо, даже будучи в статусе индивидуального предпринимателя, не имеет права осуществлять строительную деятельность в качестве застройщика. В некоторых случаях договор может заключаться не от лица застройщика, а через посредника, действующего на основании приобретенного у строительной компании права на участие в строительстве, инвестирование, распределение площадей и переуступку обязательств. В таких случаях тщательной проверке подлежит вся цепочка лиц, осуществляющих свою деятельность между застройщиком и дольщиком.
Полномочия человека, подписывающего документы по доверенности от лица строительной компании, также подлежат обязательной проверке.
В общем и целом перечень информации, которой необходимо заручится для полноценной проверки застройщика, включает в себя ряд обязательных пунктов:
1) Опыт работы компании, ее репутация на рынке. В эту категорию относятся время присутствия на рынке, количество сданных, полноценно работающих объектов, отсутствие просрочек и других нареканий со стороны клиентов, отсутствие судебных тяжб с дольщиками. Рекламная компания, носящая слишком массовый и агрессивный характер, также является поводом насторожиться. Хорошими признаками считается участие в различных государственных программах и высокий общий уровень информационной открытости.
Значительно ускорить сроки и эффективность проведения такой проверки поможет использование СМИ, интернета, а также сайта компании-застройщика. Основным источником поиска ценной информации представляется интернет, поскольку большинство обманутых дольщиков предпочитают делиться своими историями именно на специализированных форумах.
Не лишним также будет посетить интернет ресурсы районного и арбитражного суда своего региона или региона застройщика. Основной предмет интереса – дела, в которых принимала участие компания в статусе ответчика, а также любые другие судебные разбирательства, связанные с профессиональной деятельностью застройщика.
2) Проверка правоспособности юридического лица, с которым предстоит заключение договора долевого участия. Компания должна быть уполномоченной брать на себя определенный перечень обязательств и прав.
В этом направлении дольщику рекомендуется сконцентрировать свое внимание на информации следующего порядка:
а) Наличие выписки из ЕГРЮЛ. Застройщик должен быть действующим юридическим лицом, а не компанией, которая прошла через процедуру реорганизации или ликвидации;
б) Проведение тщательного анализа учредительной документации необходимо с целью установления корректности сроков действия единственного исполнительного органа, в лице генерального директора, а также выяснение фактов возможных ограничений на заключение сделок с уполномоченным лицом;
в) Необходимым также является анализ выписки из протокола общего собрания участников общества или оригинала этого документа. Данный шаг необходим для определения правомерности заключения сделок от имени компании тем или иным лицом, ровно как и правомерности выдачи этим же лицом доверенностей, заключения договоров и т.д.
Все вышеперечисленные сведения обязаны предоставляться застройщиком в соответствии с ч. 1. ст. 20 214-ФЗ.
3) Проверка финансового состояния застройщика имеет первостепенное значение. Убытки, значительные долги, резкий недостаток ресурсов и слишком низкая цена продажи недвижимости – более чем весомые поводы отказаться от сотрудничества с компанией.
В соответствии с ст. 20 214-ФЗ застройщик также обязан предоставлять всю необходимую документацию для анализа финансового состояния компании. Изучение бухгалтерской отчетности, а именно отчета о прибыли и убытках, баланса, является крайне полезной мерой по определению уровня безопасности предстоящей сделки.
Также застройщик в обязательном порядке проверяется на предмет возможного банкротства. Кому охота иметь дело с компанией, которая в ближайшее время может прекратить вести свою деятельность? Необходимую информацию достаточно легко получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав в критериях поиска наименование, адрес, а также некоторые другие сведения о компании-застройщике. Наличие судебных тяжб на предмет банкротства аналогичным образом проверяется в Арбитражном суде.
Проверка инвестиционного проекта на предмет рисков, в частности перед приобретением жилья в новостройке — обязательное условие. Конечно, 100% гарантию безопасности не дает ни одна, даже самая тщательная процедура анализа, но минимизация вероятности попадания в неприятную ситуацию – вполне реальная перспектива. Для достижения максимально высоких результатов рекомендуется заручиться помощью опытного юриста или адвоката. В этом случае предусмотрительный дольщик имеет все шансы на успех в новом качестве покупателя недвижимости, который в скором времени отпразднует настоящее новоселье.
Приобретение недвижимости без минимального набора юридических знаний нередко равносильно провалу. Неприлично большое количество сделок совершается без предварительного ознакомления с особенностями того или иного объекта недвижимости. Часто практически вслепую подписываются документы ровно как и перечисляются денежные средства. Подобная излишняя доверчивость может обернуться серьезными неприятностями уже в ближайшем будущем. Встреча с мошенниками или появление других людей, являющихся полноправными собственниками жилья — самые распространенные случаи из огромного списка. В итоге возможны два наихудших сценария – потеря квартиры, или же потеря крупной суммы средств.
Идеальный вариант – отсутствие у жилья какого-либо прошлого. Под этим понятием имеется в виду череда сделок различного характера, которые тянутся за многими объектами недвижимости. Соблюсти данное условие удается в том случае, если отдать предпочтение приобретению квадратных метров от компании-застройщика. Но и в этом случае без рисков обойтись не получится.
