По закону, гражданин считается дееспособным, пока не доказано обратное. На рынке недвижимости понятие дееспособности играет очень важную роль, ведь если хотя бы один из участников сделки признается неспособным осуществлять свои гражданские права и нести обязанности, то договор аннулируется. При этом срок исковой давности в три года здесь не работает: сделка, являющая недействительной, остается таковой навсегда.
Кто является недееспособным
Понятно, что человек с психическим расстройством не может адекватно оценивать свои поступки. В результате он часто становится причиной многих проблем для себя и своих родственников, особенно в вопросах продажи недвижимости.
Признать человека недееспособным возможно только по решению суда. Согласно статье 29 Гражданского кодекса, начать этот процесс вправе близкие родственники или профильные государственные учреждения. Члены семьи обращаются в судебную инстанцию по месту жительства гражданина, а диспансеры или органы опеки подают иски в своем районе.
Примечательно, что с марта 2013 года законодатели пересмотрели подход к признанию человека недееспособным. Вступивший в силу федеральный закон №302 добавил к уже имеющемуся списку недееспособных (среди них: несовершеннолетние, лица с алкогольной, наркологической зависимостью или психическими болезнями) людей, имеющих пристрастие к азартным играм.
Судебные разбирательства
Тот, кто требует у суда признать гражданина недееспособным, обязан эту недееспособность доказать. В заявлении необходимо перечислить убедительные аргументы в пользу того, что человек не отвечает за свои действия, а также приложить копию документа, подтверждающего родственную связь.
Как правило, судебный процесс занимает два-три заседания, в течение которых суд устанавливает, действительно ли «подозреваемый» не способен руководить своими действиями и отвечать за их последствия.
Когда ситуация вызывает вопросы, на предварительном заседании гражданина отправляют пройти судебно-психиатрическую экспертизу. В случае его отказа процедура может быть назначена в принудительном порядке. Однако, согласно постановлению Конституционного суда от 2009 года, одной такой экспертизы бывает недостаточно.
Помимо ее результатов, документами, подтверждающими невменяемость, являются справки из психоневрологического диспансера, где гражданин состоит на учете, а в случае с временной недееспособностью (то есть неадекватным состоянием участника сделки именно в момент ее заключения) в ход идут показания свидетелей, медицинские документы, составленные в период, близкий к дате подписания договора, материалы следственных органов.
Бремя опекунства
Если суд удовлетворяет иск заявителей, для недееспособного лица назначается опекун. Как правило, им становится один из близких родственников. При этом не редкость, когда граждане обращаются в органы опеки и попечительства с просьбой утвердить их опекунами, имея корыстные цели (например, для реализации квартиры подопечного). Впрочем, статус опекуна вовсе не означает, что имущество переходит в его собственность. Поэтому в случае каких бы то ни было сделок с недвижимостью, он должен согласовывать свои действия с органами опеки и попечительства заранее.
Те, в свою очередь, дают «зеленый свет» не каждой операции. Если сделка ведет к ухудшению жилищных условий недееспособного лица, то она с большой вероятностью будет отклонена. Правда, если будет доказано, что человек нуждается в дорогом лечении, которое можно оплатить за счет средств, вырученных при продаже квартиры, то органы опеки все же могут дать добро.
Родственники также должны иметь в виду, что в случае признания гражданина недееспособным, его имущество не освобождается от судебных взысканий. Более того, именно они, опекуны, понесут ответственность за любой вред, который их подопечный причинил имуществу, здоровью или жизни других лиц.
Покупатель под ударом
Риск покупателя лишиться приобретенного жилья в силу недееспособности продавца, достаточно высок. Согласно данным ВОЗ, каждый пятый человек в мире имеет психические или поведенческие расстройства. В этих условиях как нельзя более кстати подходит правило «спасение утопающих — дело рук самих утопающих», то есть покупатель должен самостоятельно принять меры предосторожности, чтобы не оказаться у разбитого корыта.
Во-первых, можно застраховать титул сделки и обезопасить себя от риска утраты права собственности. Безусловно, это повлечет дополнительные расходы, однако в ряде случаев они будут оправданы.
Во-вторых, можно, не стесняясь, потребовать от продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Еще более весомо выглядит заключение медицинского освидетельствования о состоянии гражданина на момент подписания договора. Кстати, риэлторы нередко обязывают продавца проходить подобную процедуру, если он находится в преклонном возрасте.
Проверять дееспособность физического лица обязан и нотариус, если он участвует в оформлении сделки. Более того, согласно вступившему в силу с 1 января 2015 года ФЗ №457, юридический статус нотариального акта приравнен к судебному решению. Поэтому попытки одной из сторон доказать недееспособность, оспаривая доказательную силу акта, окажутся безрезультатными.
Наконец, с 1 января 2016 года уполномоченные лица получат возможность запрашивать в Росреестре информацию о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Именно к этому времени в службе планируют создать закрытую электронную базу всех недееспособных россиян. Правда, нести финансовую ответственность за технические ошибки Росреестр не будет, но это все же лучше, чем ничего.
