В кризис, когда спрос на недвижимость падает, а конкуренция растет, на рынке появляется множество привлекательных предложений по «вкусным» ценам. Еще пару лет назад скидка на квартиру более чем 15% от ее среднерыночной стоимости почти всегда была поводом насторожиться. Однако на нестабильном рынке «правило 15 процентов» уже не действует, и даже уступку продавца в 20% и более не всегда стоит трактовать как тревожный симптом. Этим активно пользуются мошенники, причем на фоне многочисленных дисконтов им стало гораздо легче затеряться. Как же отличить «хорошую» скидку от подозрительной? И какие вопросы необходимо задавать, если сделка вызывает сомнения?
Как долго жилье принадлежит владельцу?
Если квартира, выставленная с большой уценкой, принадлежит продавцу более трех лет, то, скорее всего, такое предложение не имеет криминального подтекста. Но когда срок владения недвижимостью составляет всего несколько месяцев, а цена, по которой хозяин ее продает существенно ниже той, за которую он ее приобрел, потенциальному покупателю стоит проявить повышенную осторожность и проверять документы еще более тщательно.
Обратить внимание нужно и на количество людей, владевших квартирой. Чем меньше строк в юридической истории объекта, тем меньше рисков, что после заключения сделки на горизонте неожиданно появится прописанный в квартире дальний родственник, супруг или несовершеннолетний ребенок.
Как быстро продавец намерен закрыть сделку?
Один из вариантов мошенничества основан на том, что продавец затягивает сделку и при этом требует аванс или задаток, ссылаясь на необходимость подготовить недостающие документы или другую причину. Но добросовестный собственник всегда заинтересован в скорейшей продаже и получении денег, особенно в том случае, когда он готов идти на уступки в цене. Соответственно, все необходимые документы у него уже собраны и проверены, а сам он готов к подписанию договора купли-продажи. Поэтому если покупателю не могут четко и правдиво указать реальные сроки выхода на сделку, от приобретения лучше отказаться, каким бы привлекательным оно ни выглядело.
Насколько цена предложения отличается от среднерыночной?
Недвижимость при любом, даже нестабильном, рынке – это актив, поэтому законный собственник никогда не станет сильно занижать ценовую планку. Существует много способов экономически выгодно распорядиться квадратными метрами и без продажи, например, сдавая в аренду. Если же речь идет о ситуации, когда срочно нужна крупная сумма денег, владелец может оформить кредит под залог имеющейся недвижимости. Но если дело все же доходит до продажи, то оперативно найти покупателя, не опускаясь в цене ниже, чем на 5-10% от среднерыночного уровня, вполне возможно.
Таким образом, постоянно растущая скидка на квартиру сигнализирует о наличии подвоха. Причем некоторые проблемы решить можно, а другие приведут к потере права нового собственника на недвижимость или ее часть. Например, при проверке документов выясняется, что в квартире прописана супруга продавца, которая в свое время отказалась от приватизации, а значит, сохранила за собой пожизненное право проживания в этой квартире. Или же объект обременен правами недееспособного, и эти обременения профессионально завуалированы. В перспективе такое приобретение приведет к долгим судебным разбирательствам, не гарантирующим положительного исхода.
В каких случаях скидка на продаваемый объект оправдана?
Какие изъяны продаваемой квартиры, действительно, аргументируют скидку при продаже? В первую очередь, это характеристики района, а именно его транспортная и экологическая составляющая. Нет нужды говорить о том, что расположение жилища рядом с промышленными предприятиями, зонами воздействия ТЭЦ и т.д. негативно сказывается на качестве жизни его обитателей.
Следующий фактор в пользу уценки – это технические характеристики дома и самой квартиры, которые делают ее неликвидным объектом. Если квартира расположена на крайнем этаже, над крышей магазина или ночного заведения, с окнами, выходящими на шумную автомагистраль или заброшенные склады, скидка покупателю должна быть гарантирована.
Наконец, немаловажную роль играет фактор сезонности. Традиционными месяцами затишья, когда можно спокойно рассчитывать на хороший дисконт, являются январь и май-июнь.
