В предыдущих статьях мы рассматривали различные варианты приобретения недвижимости с целью инвестирования. И пришли к выводу, что наиболее привлекательные объекты – это жилая недвижимость. Но специфика современного рынка предполагает несколько видов жилой собственности, которые подходят для нашей цели: квартиры и апартаменты. Несмотря на то, что оба эти варианта считаются у нашего потребителя жилыми, российское законодательство не до конца определило статус апартаментов. Тем не менее, апартаменты тоже предназначены для проживания, что позволяет рассматривать оба наших варианта для покупки и дальнейшей сдачи в аренду с целью проживания. 
Надо заметить, что для нашего инвестирования нужно выбирать апартаменты, которые по документам застройщика возводились в гостиничном или офисно-гостиничном комплексе. В перспективе подобные объекты можно перевести в жилой фонд. Но только в том случае, если при их строительстве соблюдались все требования, предъявляемые жилым помещениям.
Итак, проведем анализ инвестиционной привлекательности по ценам Санкт-Петербурга на 3-й квартал 2014 года.
Для примера берем однокомнатные квартиры и апартаменты, которые можно приобрести по средним ценам на данный период.

Покупка и аренда квартир в Санкт-Петербурге

Статистические данные на 3 кв. 2014 года показывают  следующие цены на жилую недвижимость:

— Квартиры на вторичном рынке обойдутся покупателям в среднем по 106 600 рублей за кв. метр.
— Квартиры в новостройках – 85 500 рублей за кв. метр.

Соответственно, однокомнатная квартира общей площадью 40 кв. метров потребует следующих вложений:

— Вторичный рынок – 4 264 000 рублей.
— Новостройка – 3 420 000 рублей.

Аренда квартиры в среднем будет приносить доход в размере 21 500 рублей в месяц. При условии долгосрочной аренды (не посуточно) и расходы на ее содержание ложатся на арендатора. То есть при вычете НДФЛ в 13% (для физического лица) мы получаем чистую прибыль в размере 18705 рублей в месяц.
Окупаемость нашей недвижимости при условии постоянной 100% загрузки показывает следующие результаты:

— Вторичное жилье – 18 лет и 11 месяцев.
— Новостройка – 15 лет и 11 месяцев. Время от покупки квартиры в строящемся доме до начала ее полноценной эксплуатации – в среднем 18 месяцев. То есть окупаемость новостройки составит 17 лет и 5 месяцев.

Этот показатель мы рассчитали без учета периодических расходов, которые собственнику не получится возложить на арендатора: косметический или капитальный ремонт, замена коммуникаций и прочее. Даже при учете этих затрат новостройка выглядит особенно привлекательно. Так как новое жилье предполагает значительное сокращение или же полное отсутствие таковых.

Покупка и аренда апартаментов в Санкт-Петербурге

Статистические данные на 3 кв. 2014 года показывают следующие цены на гостиничную и офисно-гостиничную недвижимость:

— На вторичном рынке – 117 700 рублей за кв. метр.
— В новостройках – 93 000 рублей за кв. метр.

Для расчета берем такие же однокомнатные апартаменты общей площадью 40 кв. метров. Соответственно, сумма, которую надо будет вложить, составит в среднем:

— Готовые объекты — 4 708 000 рублей.
— В строящихся комплексах – 3 720 000 рублей.

После покупки апартаментов у собственника есть два варианта аренды:

— самостоятельно,
— при помощи управляющей компании.

Аренда апартаментов своими силами в среднем по Санкт-Петербургу принесет 22 500 рублей за один месяц. Это при таких же условиях: полная загруженность, долгосрочная аренда и расходы распределяются на арендатора. 
После вычета НДФЛ мы получаем чистую прибыль в размере 19575 рублей в месяц.

Срок окупаемости апартаментов составит:

— При покупке готовых апартаментов — 20 лет и 6 месяцев.
— В новостройке – 15 лет и 10 месяцев период от покупки апартаментов в строящемся комплексе до начала ее полноценной эксплуатации – в среднем 18 месяцев. То есть окупаемость новостройки составит 17 лет и 4 месяца. 

Второй вариант, при работе с управляющей компанией, более удобен в том случае, когда апартаменты приобретались от застройщика, который предлагает дальнейшие услуги по их обслуживанию. В том числе и сдача в аренду. Услуги управляющих компаний могут отличаться, но плюсом можно считать тот факт, что они платят вне зависимости от загрузки апартаментов. И если найти УК, которая предлагает своим клиентам сдавать недвижимость посуточно, как гостиничные номера, то доходность заметно возрастет.

После вычета оплаты услуг компании и подоходного налога собственник в среднем будет получать 27-30 тысяч в месяц, в зависимости от условий УК, месторасположения комплекса и прочих нюансов.

Окупаемость в этом случае составит:

— На вторичном рынке — от 13 до 15 лет.
— В новостройках от 12,5 до 14 лет, стандартный период ожидания ввода в эксплуатацию – 1,5 года. То есть конечный срок окупаемости составит от 14 до 15,5 лет.
Но посуточная аренда жилой собственности предполагает увеличенную амортизацию. Этот фактор в конечном итоге сильно повлияет на полную окупаемость и ухудшит это показатель.

В своих расчетах мы также не учитывали периодические расходы, которые неминуемо ждут собственника в течение этого периода, поэтому целесообразно учитывать все возможные факторы при покупке новой или вторичной недвижимости. 

Динамика цен в Санкт-Петербурге в 2013-14 гг.

При выборе объекта для инвестирования надо учитывать и перспективы ценовой динамики, которую стоит ожидать в будущем.
Статистические данные по Санкт-Петербургу 2013-14 показывают следующие изменения:

— Однокомнатные квартиры прибавили в стоимости 12,7%.
— Гостиничные и офисно-гостиничные помещения упали в цене на 4,2%.

На основе этих показателей трудно делать прогнозы на такой длительный период, который мы получили при расчете полной окупаемости наших объектов — от 15 лет и выше.
Но динамика цен за прошедшие годы, начиная с 2000 г., показывает, что в любом случае надо ждать увеличение стоимости, будь то жилая или коммерческая недвижимость.

Как видно из проведенного анализа, наибольшую привлекательность показывает однокомнатная квартира, приобретенная в новостройке. Этому способствует не только срок полной окупаемости, но и предположительное повышение цен, и сопутствующие затраты собственника.
Налог на недвижимость в несколько раз меньше, чем на апартаменты: 0,1% вместо 0,5%.