Приобретение недвижимости, как известно, надежный способ сохранить и приумножить капитал. Зачастую единственным препятствием, которое останавливает потребителя от покупки жилья, является его высокая стоимость. В случае, когда привычная схема купли-продажи не подходит, можно обратиться к новому, любопытному механизму инвестирования — покупке недвижимости «с молотка».

Аукционы по банкротству или как купить недвижимость за полцены

Плюсы и минусы торгов

Приобретение имущества, выставленного на торги в связи с банкротством предприятий, весьма специфический процесс. Поэтому, прежде чем вкладывать в него свои деньги, необходимо четко понимать все выгоды и риски, которые сопутствуют этому виду бизнеса.

Главный и, пожалуй, бесспорный плюс покупки недвижимости с молотка — ее низкая стоимость. Поскольку объект, выставленный на торги, должен быть реализован в максимально короткие сроки, его заявленная цена всегда ниже рыночной. В основном, лоты продаются не сразу, а лишь на втором или третьем аукционе, что вынуждает собственника снижать цену еще больше.

Заработать на новом приобретении можно немало. Как правило, прибыль инвестора составляет 100-200%, а в исключительных случаях — до 500%. Расчеты здесь нехитрые: если победитель торгов покупает квартиру за 20 000 Евро, а впоследствии продает ее за объективные 60 000 Евро, то его прибыль равна 300%.

Еще одним явным преимуществом аукционов по банкротству является их законность. Операции по приобретению активов проходят под жестким контролем государственных органов, и риск оказаться втянутым в сомнительную сделку сведен к минимуму.
Впрочем, есть у процесса торгов и свои недостатки. Так, чтобы получить тот или иной лот, участник должен иметь на руках необходимую сумму, чтобы сразу, как того требуют правила, оплатить покупку. Позволить себе это может не каждый, однако других ограничений, которые могут препятствовать участию, не существует.

Неприятным сюрпризом могут стать объекты с обременением. В редких случаях долги по коммунальным платежам доходят до 100 тысяч рублей. Проблемы могут возникнуть и с родственниками бывшего владельца, которые прописаны на жилплощади или не согласны ее освобождать. От этих трудностей никто не застрахован, однако они вполне решаемы, если обратиться за помощью к специалистам по судебным торгам.

Электронные площадки

Каждый год в арбитражных судах рассматриваются сотни дел о финансовой несостоятельности предприятий в самых разных сферах. Судебный процесс длится несколько месяцев, а его финальной стадией является распродажа имущества.

Иногда к моменту банкротства фирма бывает полностью разорена, и в ее собственности остаются только офисная мебель и оргтехника. Однако чаще всего банкрот обладает привлекательными активами, среди которых земельные участки, квартиры и транспортные средства. В этом случае суд назначает конкурсного управляющего, в задачи которого входит быстро реализовать это имущество.

Последние правки в законе «О несостоятельности» от мая 2011 года обязывают проводить торги по продаже активов разорившихся компаний только в электронном формате. Сначала управляющий публикует сообщение о банкротстве в средствах массовой информации и на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Далее проводится ревизия оставшегося имущества, определяется его стоимость, и наконец, назначается дата аукциона.

Чтобы стать участником торгов, заинтересованным лицам необходимо получить квалифицированную электронную подпись (КЭП), которая по сути удостоверяет личность претендента и действительна в течение одного года с момента выдачи. Оформить электронный документ можно в уполномоченных организациях, после чего беспрепятственно зарегистрироваться на сайте аукциона и приступить к поиску объекта.

Схема торгов

Процедура продажи недвижимости на торгах, как правило, происходит в три этапа. Прежде всего, проводится аукцион на повышение цены с денежным интервалом в 5-10% от стартовой стоимости объекта (как правило, она соответствует рыночной). Очевидно, что данный этап не может вызвать большого ажиотажа — бессмысленно покупать недвижимость банкрота по рыночным ценам и выше. Поэтому в 80% случаев начальные торги объявляются несостоявшимися и назначается повторный аукцион.

На втором круге цена объекта падает на 10-30%, однако торги опять идут на повышение. И именно здесь наступает самый волнующий для инвесторов момент. Если желающих купить лот снова нет, активы банкрота выставляются на продажу с понижением цены. В сообщении о будущих торгах указывается шаг снижения (как правило, 5-10%) и время, в течение которого цена будет уменьшаться. Если за определенный период, обычно равный нескольким дням, объект снова не купят, он подешевеет на заявленную сумму. Может пройти пять, семь или десять периодов, прежде чем найдется удачливый покупатель. Таким образом, участники получают реальный шанс приобрести недвижимость за 10-50% от ее фактической стоимости.

Допустим, один из лотов, выставленных на продажу, показался интересным. Для того, чтобы принять участие в торгах, необходимо зайти в личный кабинет на сайте аукциона и отправить заявку от своего имени. Далее на расчетный счет организаторов аукциона следует перевести задаток, размер которого определяется управляющим. Обычно он не превышает пятой части от начальной стоимости объекта. Если претендент одерживает победу, в установленные сроки он должен передать организаторам определившуюся в ходе торгов сумму минус задаток. После подтверждения о перечислении денежных средств он заключает договор купли-продажи и оформляет сделку.

Победитель получает все

Обычно ликвидный лот, выставленный на торги по невысокой цене, привлекает сразу несколько претендентов. И чтобы одержать победу в конкурентной борьбе, необходимо знать все нюансы игры. Так, важно первым подать заявку на приобретение объекта после того, как произошло снижение цены. Причем существенна не только скорость, но и правильность оформления заявки. Согласно статистическим данным, больше половины отправленных заявлений аннулируются еще до начала самой процедуры торгов.

В итоге участие в аукционах оказывается весьма непростым дело, и вероятность того, что первая же попытка увенчается успехом, ничтожно мала. Поэтому, чтобы не тратить время и силы понапрасну, можно в качестве альтернативы обратиться за помощью к специалистам, у которых за плечами весьма существенный опыт работы.

Впрочем, существует мнение, что самые «вкусные» лоты уже заранее выставлены под конкретного покупателя. И действительно, в ряде случаев участников-конкурентов могут отстранить от торгов, ссылаясь на неточности в оформлении заявки. Однако происходит это не так уж часто. Система электронных торгов существует относительно недавно, и многие инвесторы еще не распробовали ее на вкус.