Расположенные на территории Северной столицы квартиры, относящиеся к старому жилому фонду – не простая недвижимость, а частичка культурного наследия Санкт-Петербурга. Непосредственная близость квартиры к исторической части города – великолепная возможность для ее жильцов в полной мере насладиться колоритом и культурными ценностями города на Неве и повод с особым вниманием подойти к изучению состояния недвижимости перед ее приобретением.
В отличие от многих других городов России, понятие «старый жилой фонд» в Санкт-Петербурге подразумевает исключительно «упакованные» в стены дореволюционной постройки квартиры. А стены эти, равно как и их «начинка», могут иметь самую разную степень сохранности. Итак, каковы же характеристики объектов старого жилого фонда, на которые важно обратить внимание при выборе городского жилья в Санкт-Петербурге?

«Биография» квартиры
Большая часть жилых зданий дореволюционной постройки на территории Северной столицы – бывшие доходные дома. Эти строения, возведенные в конце XIX века, буквально «впихивали» в уже имеющиеся в городе кварталы, уплотняя их настолько, насколько было возможно.

Нижние этажи парадных корпусов любого доходного дома вмещали весьма просторные по нынешним меркам апартаменты, включающие гостиные, залы, кабинеты и многочисленные спальные комнаты. Имели такие квартиры и два выхода: на парадную и черную лестницы. Флигели парадных, равно как и все этажи дворовых корпусов, разделялись на относительно небольшие по площади квартиры и меблированные номера, в которых могли сдаваться отдельные койки («углы»).

После прихода к власти советского правительства жилой фонд страны претерпел серьезнейшие реорганизационные изменения. Каждый квадратный сантиметр городского жилья подвергся национализации и последующей рационализации, т.е. все уцелевшие после революции квартиры отошли в собственность государства, после чего были разделены между населением на новый, социалистический манер. По просторам Ленинградских улиц прокатились выборочные капремонты, в результате которых просторные хоромы доходных домов были безжалостно разделены на 1, 2-х и 3-х комнатные квартиры.

Стандартной практикой для строительных бригад, занимавшихся капитальным ремонтом жилого фонда в 70-х гг. прошлого столетия, было разделение внутреннего пространства домов не только вдоль, но и поперек. Следствием такого поперечного деления и стали сохранившиеся по сей день квартиры-«гребенки» с узкими вытянутыми комнатами, выходящими своими окнами на одну сторону фасада. Сегодня, наткнувшись на объявление о продаже 2-3 комнатной квартиры в дореволюционном доме, необходимо учитывать, что предметом продажи, скорее всего, станет именно «гребенка».

«Однушки» в старом жилом фонде Петербурга – большая редкость. Как правило, это бывшие дворницкие или «отрезанные» от советской коммуналки изолированные комнаты, называемые риелторами квартирами-студиями. При этом первые из них располагаются на нижних этажах зданий и нередко имеют отдельный вход, но не могут порадовать своих будущих жильцов наличием ванной или душем. Вторые вполне могут быть несколько просторней, но также не имеют централизованного санузла. Установка душевой кабины в такой квартире в большинстве случаев будет рассматриваться как нелегальная перепланировка, не подлежащая узакониванию ввиду архитектурных особенностей здания.

Технический паспорт квартиры
Настоящей проблемой для желающих приобрести квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга в кредит нередко становится проведенная в них бывшими владельцами незаконная перепланировка. Не являясь препятствием для непосредственного проведения сделки, такие модификации дореволюционного жилья, как перенос стен или установленная без разрешения душевая кабина, могут стать серьезной помехой для приобретения квартиры в ипотеку.

Дело в том, что любой банк непременно проверяет техническое состояние приобретаемой в кредит квартиры исходя из занесенных в ее технический паспорт данных. Выдачей этого документа занимается проектно-инвентаризационное бюро города, нередко высылающее своих специалистов для оценки реального состояния объекта и выявления всевозможных нарушений перепланировки, допущенных в ходе его эксплуатации. Во избежание возможных проблем с получением займа на покупку недвижимости, а также штрафных санкций со стороны государственных контролирующих органов, лучше всего заблаговременно запрашивать у продавца приглянувшейся вам квартиры ее технический паспорт.

Если в ходе сопоставления предоставленного продавцом документа и имеющейся по факту планировки вы выявите какие-либо несоответствия, заблаговременно поинтересуйтесь у компетентных специалистов о возможности их легализации и только потом принимайте окончательное решение о приобретении понравившегося вам жилья.

Живой интерес для потенциального покупателя жилья будут представлять так же данные, содержащиеся в техпаспорте квартиры, такие как год постройки здания, послужившие для его строительства материалы, а также степень износа объекта на текущий момент.

Насколько изношено здание
Главным критерием для определения степени изношенности любого жилого здания многоквартирного типа является год его постройки. Дело в том, что каждый городской дом имеет определенный срок службы, по истечению которого он непременно должен быть направлен под снос или подвергнуться капитальному ремонту.

Можно и самостоятельно проинспектировать фасад здания и квартиру, которую вы планируете приобрести. Так о плачевном состоянии фундамента расскажут параллельные или, словно ветви дерева, расходящиеся на несколько этажей трещины. Если же единственным дефектом внешнего облика дома окажутся беспорядочные и небольшие трещины, на них смело можно не обращать внимания, списав их появление на преклонный возраст дома. Средним сроком службы кирпичных домов дореволюционной постройки являются 150 лет, и это необходимо учитывать независимо от внешнего состояния здания.

Перекрытия перекрытиям рознь?
Приобретение подвергшейся капитальному ремонту квартиры в старом жилом фонде – практически всегда покупка «кота в мешке». Дело в том, что большинство дореволюционных домов, сохранившихся до наших дней, подверглись такому количеству перепланировок и реконструкционных работ, что определить точный состав их «начинки» практически невозможно. Тем не менее, вопреки расхожему мнению о низкой прочности и пожароопасности деревянных перекрытий, они не сильно отличаются от металлических балок по своим функциональным и прочностным характеристикам.

Оценить реальное состояние перекрытий в конкретном жилом помещении смогут лишь специалисты после частичного вскрытия полов или потолков в выбранной вами квартире. Учитывая тот факт, что редкий продавец только что отремонтированного жилья согласится на произведение подобных манипуляций, оценивать состояние внутридомовых перекрытий следует либо исходя из содержащейся в техническом паспорте информации, либо произведя визуальный осмотр фасада здания и его внутренних помещений.