В настоящий момент рынок недвижимости замер в ожидании грядущих изменений. Если неблагоприятная экономическая обстановка будет сохраняться и дальше, квартиры, еще недавно считавшиеся надежным объектом инвестирования, превратятся просто в жилье, и их начнут массово продавать с большими скидками.
Рынок на волнах спроса
К концу 2014 года рынок недвижимости переживал волну ажиотажного спроса. По наблюдениям риэлторов, за один месяц спрос увеличился на рекордные 60-70%, причем лишь один-два покупателя из десяти приобретали квартиры с целью улучшения жилищных условий. Остальные видели в жилье единственно надежный способ сохранить накопленные сбережения. Подстегнули покупательскую активность и неутешительные прогнозы относительно будущего ипотеки. Успеть взять кредит по прежним ставкам и льготным условиям стремились многие.
На фоне столь бурного интереса застройщики начали пересматривать свой прайс-лист. Буквально за одну ночь стоимость квадратного метра могла увеличиться на 5-10 тысяч рублей, а о традиционных предновогодних акциях, скидках и прочих бонусах никто уже не вспоминал.
Но вот миновали праздники, ажиотаж поубавился, и многие обладатели новых квартир задумались о том, кому, как и когда можно их продать. Уже сейчас некоторые «инвесторы» обращаются в риэлторские агентства с целью выставить на продажу недавно приобретенное жилье. На вопрос, почему они вдруг приняли такое решение, отвечают, что купили в спешке и не подумав.
Затишье перед бурей
Характерной особенностью января стал низкий процент квартир в свободной продаже. В условиях стабильного рынка их количество составляет примерно 10% от общего объема предложения. Сегодня этот показатель не превышает 5%. Впрочем, нагрянувший кризис может настолько сильно ударить по кошелькам покупателей, что и этих пяти процентов окажется много.
В целом эксперты не ожидают серьезного повышения цен на квадратные метры. Так, согласно их данным, за первые две недели января квартиры на вторичном рынке Петербурга подорожали в среднем на 1,1%, а в строящихся объектах — на 0,8%.
Благодаря декабрьским продажам девелоперы смогли создать так называемую «подушку безопасности», которой не располагали, например, в кризис 2008 года. Она поможет им спокойно продержаться на плаву, как минимум, один квартал. Но если неблагоприятная экономическая ситуация сохранится, уже во втором квартале 2015 года многие застройщики схватятся за голову.
Эксперты утверждают, что к началу апреля платежеспособный спрос неминуемо снизится. А вот объемы предложения возрастут, поскольку в прошлом году наблюдалось резкое увеличение объемов строительства и, соответственно, ввода в эксплуатацию нового жилья. Эти две тенденции поставят продавцов в жесткие условия и заставят их снижать цены с целью более активной реализации объектов.
Еще одна любопытная черта последнего времени — максимальное рублевое сближение цен на квадратные метры в новостройках и на «вторичке». В среднем разница составляет не более 2%. Логично предположить, что в этих условиях застройщикам придется пересматривать стоимость строящегося жилья, утратившего ценовое преимущество перед своими конкурентами.
Таким образом, новые проекты будут выводиться на рынок со скидками до 15%, а те, что уже находятся на стадии продажи, ожидают большие дисконты и акции.
Мысли о завтрашнем дне
Впрочем, все эти прогнозы с повышением или понижением цен актуальны, если экономическая ситуация в стране останется стабильной. Но если уровень жизни россиян существенно снизится, им так или иначе придется избавляться от приобретенных квартир. В результате процесс может приобрести массовый характер, а цены на квадратные метры рискуют сильно просесть — вплоть до уровня 1998 года.
Свою лепту вносят и те явления, которые наблюдаются сегодня на рынке арендного жилья. Так, иностранные топ-менеджеры, снимавшие дорогие апартаменты, спешно покидают Петербург и Москву, освобождая большое количество элитных квартир. А сегмент эконом жилья уже почувствовал на себе массовый отток мигрантов. В связи с этим недвижимость неминуемо теряет роль доходного объекта инвестирования.
Однако, по мнению экспертов, даже эти процессы не смогут серьезно пошатнуть рынок недвижимости. А вот несостоятельность банковской системы обернется настоящей катастрофой. За 2014 год банки выдали населению кредиты на общую сумму до 1,7 триллионов рублей. Если выплаты по ипотеке станут неподъемным грузом, граждане будут избавляться от ипотечных квартир. Причем, чтобы осуществить продажу в короткие сроки, им придется устанавливать цены ниже рыночных. Такая массовая продажа ипотечного жилья спровоцирует резкое падение цен на рынке в целом.
Но главная угроза исходит от самих застройщиков, которые рискуют не перекредитоваться в банках. Чтобы покрыть старые кредиты, они начнут распродавать имеющиеся объекты, а в условиях снижающегося спроса это приведет к стремительному снижению цен. Если же квадратные метры будут переданы банкам в качестве залога, то в условиях нехватки ликвидности они мгновенно окажутся на рынке в том же состоянии.
