Приобретение недвижимости в каждой стране имеет ряд нюансов, учитывать которые необходимо до начала процесса. Мы выделили актуальные направления и страны, особенностям оформления прав на недвижимость в которых посвящена специальная серия статей.
С начала 2000-х годов правительство Чехии начало вести гибкую политику в сфере недвижимости по отношению к иностранным гражданам. Это привело к тому, что практически все ограничения для нерезидентов были сняты в начале 2011 года. И на данный момент иностранцы имеют право приобретать недвижимость не только на физическое, но и на юридическое лицо, включая сельскохозяйственные угодья, лесные массивы и даже объекты, охраняемые государством.
Законодательство Чешской Республики предусматривает две формы владения недвижимостью: кооперативную и частную. Но так как практически все кооперативы отказываются принимать иностранцев, то для россиян в этой стране остается приемлемой только частная форма владения.Заметим, что покупка недвижимости в Чехии не предоставляет право для беспрепятственного получения вида на жительство. Тем не менее, этот факт поможет собственнику при рассмотрении заявления ВНЖ, так как наличие собственности в стране является неоспоримым преимуществом для заявителя.
Также собственная квартира В Чехии предоставляет определенные визовые льготы. Каждый владелец имеет право на годовую шенгенскую мультивизу, позволяющую находиться в Чехии до 90 дней каждые полгода или до 180 дней в году.
Процедура покупки недвижимости и оформления права собственности
Сделки с недвижимостью в Чехии оплачиваются, как правило, при помощи банковских денежных переводов. Следовательно, для покупки жилья покупателю нужно иметь личный счет в национальном банке. Процесс оформления такого счета для иностранца потребует не больше времени, чем для гражданина этой страны, а именно не более часа. Для этого понадобится заграничный паспорт и небольшая сумма, около 10-15 Евро. Некоторые банки могут запросить еще какой-либо документ, подтверждающий личность.
Пополнить банковский счет для покупки можно несколькими способами:
— Наличными в отделении банка. Но так как при ввозе наличных в Чехию существует ограничение (до 10 000 Евро), то этот способ не является оптимальным, учитывая то, что в дальнейшем наличные понадобятся для сопровождения сделки.- Денежным переводом из российского банка. Это наиболее удобный и безопасный способ.
Договор о резервации. Оформление и особенности
После окончательного выбора объекта обе стороны заключают договор о резервации. Надо заметить, что все документы оформляются исключительно на государственном языке (чешский). Если покупатель действует совместно с агентом по недвижимости, то он все подобные организационные вопросы берет на себя. Если же сделка оформляется без риэлтерской компании, то можно нанять стороннего переводчика. При заключении резервационного договора покупатель обязан внести задаток. Размер этой суммы может колебаться от 2000 Евро и до 5% от полной стоимости покупаемой недвижимости.
После подписания этого документа покупатель может быть спокоен, так как выбранный им объект не может быть продан никому другому.Если намеченная сделка срывается по вине продавца, то согласно содержанию этого договора, он должен возместить покупателю компенсацию, которая может быть приравнена к месячной аренде этой недвижимости. Если же от сделки отказывается покупатель, то внесенный задаток получает продавец.На этом этапе будущий собственник имеет право проверить юридическую чистоту недвижимости. Для этого необходимо обратиться в Кадастр Недвижимости и получить выписку. Вся необходимая в ней информация будет видна: текущий собственник, все договоры купли-продажи, находится ли объект в залоге и т.д.
Предварительный договор
Заключение договора о предстоящей сделке (предварительный договор) условие необязательное. Дело в том, что подобный документ требуется лишь в том случае, когда недвижимость приобретается по ипотеке. Так как именно по этому договору банк проводит рассмотрение заявки на кредит. Но при желании одной из сторон предварительный договор может быть заключен без особых проблем, его нотариальное заверение не обязательно. Обе стороны подписывают документ, где указаны данные покупатели и продавца, условия будущей сделки, сроки, ответственности сторон за срыв и т.д.
Договор о депозите
Это еще один важный договор, который необходимо оформлять до завершения всей сделки. Согласно договору о депозите определяется порядок перечисления суммы для покупки, ее хранение и условия перевода на счет продавца – после смены прав собственности или завершения госрегистрации. Договор подписывается тремя сторонами: покупателем, продавцом и лицом, ответственным за хранение средств. Это может быть банк, адвокат или риэлтерское агентство.После оформления депозитного договор покупатель переводит на указанный в нем счет всю сумму.
Заключение договора купли-продажи. Государственная регистрация собственности
Окончательное оформление покупки недвижимости в Чехии завершается заключением основного договора купли-продажи. После подписания обеими сторонами этот документ заверяется нотариально. Если покупателю нужен перевод этого или любых других документов на родной язык, то необходимо обратиться в службу Судебных Переводчиков.Переход права собственности на объект сделки происходит только после государственной регистрации договора в соответствующем органе — Кадастре. При этом на обратной стороне документа ставится подтверждающая печать.
Налоги на недвижимость и коммунальные платежи в Чехии
Перед приобретением недвижимости разумно ознакомиться с дополнительными затратами, которые ожидают нового cобственника. Это касается не только покупки в родной стране, но и за границей, так как в зависимости от местного законодательства, вам придется столкнуться с уплатой определенных налогов, сборов и коммунальных платежей.
При покупке недвижимости в Чехии на нового собственника непременно лягут дополнительные расходы, помимо стоимости приобретаемого объекта, в виде комиссионных и прочих выплат. Так же и дальнейшее содержание нового жилья станет неотъемлемым пунктом ежемесячных и ежегодных расходов, которые желательно учесть еще на этапе выбора недвижимости. В этой статье мы постараемся полностью раскрыть все нюансы, которые ждут счастливых обладателей не только при покупке жилой собственности, но при дальнейшей ее эксплуатации.
Расходы на этапе приобретения и оформления недвижимости
При покупке жилья в Чехии будущий собственник может столкнуться с двумя видами налогов:
— НДС. Этот налоговый сбор не взимается, если недвижимость приобретается на вторичном рынке. Если же объектом является новостройка, то размер налога имеет два значения: 10% и 20%. На частные дома (до 350 кв. м) и социальные квартиры (до 120 кв. м) – 10%. На квартиры и дома большей площади – 20%.
— Налог с продажи недвижимости – 4% от стоимости объекта. До 2014 года этот налог должен был платить продавец. Теперь же эта обязанность, в зависимости от условий договора, может лечь и на покупателя. Поэтому при составлении предварительных договоров необходимо согласовать этот момент с продавцом.
В процессе выбора, покупки и оформления собственности покупателя ждут следующие расходы:
— Комиссионные агентства – от 2% до 5% стоимости объекта.
— Услуги нотариуса – до 1% от суммы договора.
— Регистрационный сбор в Кадастре – 0,02%.
— Оценка недвижимости (не обязательно) – от 100 Евро до 200 Евро, зависит от площади квартиры или дома.
Все эти сборы можно оплачивать наличными, поэтому для завершения процедуры покупки лучше всего иметь при себе необходимую сумму. Тем более что ограничение по ввозу на территорию Чехии наличных денег действует только для сумм свыше 10 000 Евро.
Налог на недвижимость в Чехии
Ежегодный налог на владение недвижимостью в Чехии рассчитывается и оплачивается раз в год до 31 мая. Плательщиком по закону является собственник объекта.
Тарифы на данный момент рассчитываются следующим образом:
— Квартиры – 0,08 Евро на 1 кв. метр.
— Частные дома – 0,24 Евро на 1 кв. метр.
— Гаражи – 0,32 Евро/м2.
Для многоэтажных построек основной налоговый тариф повышается на 0,03 Евро/м2 на каждый последующий этаж после первого.
Для окончательного определения суммы налога на недвижимость соответствующий тариф умножается на определенный коэффициент, зависящий от параметров населенного пункта – площади и численности населения.
Значения этого коэффициента меняются от 0,3 в поселениях до 300 человек и до 5 в Праге.
Таким образом, мы может приблизительно посчитать, что однокомнатная квартира в Чехии площадью 45 кв. метров, расположенная на 8 этаже в Праге, будет обложена ежегодным налогом в размере 65,25 Евро. А точно такая же квартира в населенном пункте с численностью до 500 000 человек будет облагаться уже налогом в 45,6 Евро.
Коммунальные платежи в Чехии
Расходы по содержанию квартиры в Чехии делятся на несколько видов:
— Коммунальные платежи, в них входят: плата за отопление, вода горячая и холодная, освещение подъездов и общей площади, уборка придомовой территории и внутренних помещений, вывоз мусора, текущие затраты на мелкие ремонты, страхование дома, оплата услуг УК.
— Отчисления в фонд ремонта дома. Производятся на обновление фасада, крыши, замену или ремонт лифта, замена коммуникаций и прочее. Этот вид отчислений применяется только для старых домов. Поэтому чем новее дом, в котором приобретается квартира, тем меньше будут ежемесячные платежи:
— на электричество;
— на газ;
— на телефон.
Приведем пример. Двухкомнатная квартира общей площадью 69 кв. метров. В ней проживает семья из 4 человек. Коммунальные платежи составят порядка 150 Евро в месяц. Электричество – 35-50 Евро, газ – 15-20 Евро. Итого: 200 – 220 Евро в месяц.
Ответственность за несвоевременную уплату налогов
После покупки недвижимости в Чехии в течение 90 дней после регистрации в Кадастре необходимо сдать отчет и заплатить сбор в налоговую инспекцию, располагающуюся на территории, где была оформлена сделка купли-продажи.
Ежегодные выплаты по налоговым обременениям необходимо проводить в законные сроки – срок сдачи налоговой декларации. За их невыполнение может быть повышен налог на 10%. Если после этого повторится игнорирование выплат, то налоговый инспектор имеет полное право устанавливать размер налога самостоятельно (опираясь на имеющиеся данные).
За несвоевременную произведенную выплату налогоплательщик обязан оплатить штраф – пеню в размере 0,1% за каждые просроченные сутки.
