В многообразии вариантов, как приобрести недвижимость, отдельное место занимают договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Их суть сводится к материальному обеспечению и уходу за пожилым человеком в обмен на получение в собственность его жилья. С одной стороны, этот способ является неплохой, а главное законной возможностью решить квартирный вопрос в будущем, но с другой, предполагает много нюансов, о которых партнеры должны знать заранее.
Суть пожизненной ренты
Одной из сторон таких договоров выступают одинокие пожилые люди, нуждающиеся в заботе, уходе и материальном обеспечении. В России бабушкам и дедушкам порой приходится не сладко: маленькие пенсии, увеличение коммунальных расходов, рост цен на медикаменты. Если пожилой человек имеет в собственности квартиру, то, оказавшись в непростой материальной ситуации, он может найти на нее претендента и заключить с ним соответствующее соглашение при условии, что будет проживать там до конца своей жизни.
Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением отличаются друг от друга лишь тем, что в первом случае владелец жилья ежемесячно получает оговоренную сумму денег, а во втором — претендент берет на себя всю ответственность по содержанию и уходу, сколько бы они ни стоили. Помимо денежных выплат, в его обязанности зачастую входят покупка продуктов и одежды, уборка и ремонт квартиры, оплата лекарств, сиделки, стационарного лечения, наконец, похорон.
Сложно советовать, как двум заинтересованным сторонам найти друг друга. Чаще всего действует принцип «сарафанного радио», реже — органы социальной защиты. По статистике, в 85% случаев претенденты на жилье являются если не близкой родней, то дальними родственниками, друзьями семьи или бывшими коллегами.
Оформление соглашения
Когда пожилой человек согласен передать квартиру, а достойный претендент найден, стороны переходят к юридическому оформлению отношений. И здесь необходимо соблюсти ряд условий, от которых зависит благополучие всех действующих лиц.
1. Поскольку договор ренты не имеет стандартной формы и в каждом случае он индивидуален, крайне важно заранее обговорить его положения. Пожилому человеку следует составить список всех своих требований вплоть до мельчайших деталей. К примеру, плательщик ренты должен передавать денежные средства ежемесячно не позднее указанной даты, или передаваемая сумма должна индексироваться согласно росту инфляции. Покупка лекарств, специальный уход, оплата услуг ЖКХ — словом, все обязанности должны найти отражение в документе.
Безусловно, жизнь бывает непредсказуемой, но лучше сейчас предусмотреть все ситуации, чем впоследствии оказаться у разбитого корыта. К примеру, в момент заключения сделки пожилой человек был совершенно здоров, однако спустя некоторое время заболел и потребовал оплаты лечения. Если данное условие не было прописано в договоре, рассчитывать на помощь со стороны плательщика ренты нельзя.
Чтобы избежать подобных ситуаций, договор желательно составлять в сотрудничестве с юристом. Именно специалист, имеющий за плечами годы практики, подскажет, какой пункт необходимо добавить, а какой изменить. Таким образом и пожилой человек обезопасит себя от недобросовестных партнеров, и плательщики ренты будут избавлены от возможных махинаций с другой стороны.
2. Владельцу квартиры стоит заранее побеспокоиться и подготовить пакет документов, которые доказывают его право собственности. Так, у него на руках должны быть справка о кадастровой стоимости объекта и данные о всех лицах, зарегистрированных на жилплощади. При общении с нотариусом потребуются оригиналы паспортов или других документов, подтверждающих личности обеих сторон.
Адвокаты также настоятельно рекомендуют получить справку из психоневрологического диспансера, которая определяет психическое здоровье владельца. Закон не требует ее наличия, однако в случае возникновения споров она исключит претензии родственников, апеллирующих к невменяемости пожилого человека.
3. Собрав необходимые документы, стороны обращаются к нотариусу, который оценивает дееспособность владельца и подтверждает тот факт, что квартира передается осознанно и без давления. Только при наличии нотариального заверения договор ренты имеет юридическую силу.
4. Далее необходимо обратиться в регистрационный орган, и, оплатив госпошлину, получить свидетельство о собственности, в котором указан новый хозяин квартиры и обременение. Когда пожилой человек умирает, плательщик ренты предоставляет справку о смерти, после чего обременение снимается и квартира передается в его полное распоряжение.
Условия расторжения договора
Договоры ренты и пожизненного содержания могут быть расторгнуты по соглашению сторон или в судебном порядке. Закон определяет два обстоятельства для признания сделки недействительной: либо не соблюдаются условия контракта, либо бывший владелец жилья был недееспособен на момент подписания документов.
Случаи, когда престарелые люди становятся жертвами обмана, не редкость. В основном, договоры признаются недействительными, если за стариками перестают ухаживать и оказывать им внимание. Поэтому при наличии обоснованных претензий получатель ренты вправе рассчитывать на то, что суд расторгнет контракт. Впрочем, уязвимыми могут оказаться и сами плательщики ренты — судебной практике известны случаи, когда пожилые люди прибегали к махинациям.
Риски сторон
В основном, договоры ренты вызывают недоверие, ведь мошенников везде хватает. Чтобы свести к минимуму риск обмана владельцы квартир стараются искать претендентов среди своих хороших знакомых. Но по-настоящему защитить права обеих сторон может только грамотно составленный документ. Впрочем, от неприятных сюрпризов никто не застрахован.
1. Неправильный выбор претендента. Данный фактор является весьма субъективным, однако именно в нем кроется корень многих проблем. Так, пожилой человек, симпатизируя своему партнеру, может прощать ему невнимательность и забывчивость, однако на лицо явное и систематическое невыполнение условий договора. Или наоборот, плательщик ренты по какой-то причине оказывается неприятен старику, и тот начинает придираться к нему и в каждом слове искать изъян. Поэтому перед тем, как соглашаться на сделку, обе стороны должны серьезно подумать, а готовы ли они связать себя условиями договора.
2. Финансовые возможности. Бывает, что расходы по содержанию престарелых людей с годами увеличиваются и оказываются непосильной ношей. Чтобы не загонять себя в долговую яму, плательщику ренты лучше заранее оценить свое материальное положение без всяких преувеличений.
3. Еще один риск связан с тем, сможет ли претендент дождаться квартиры. Опытным юристам известны прецеденты, когда владелец жилья переживал двух своих партнеров. С целью избежать возможных споров в договоре лучше указать порядок действий в случае смерти плательщика.
4. Иногда недобросовестные претенденты стараются переселить старика. Чтобы этого не произошло, договор ренты должен содержать пункт, исключающий любые переезды.
5. Пожилой человек может неожиданно пытаться расторгнуть отношения в одностороннем порядке. Правда, признать договор недействительным только потому, что один из партнеров не желает его исполнять, нереально.
Известно немало случаев, когда именно престарелые люди ведут себя непорядочно. Под разными благовидными предлогами они зставляют другую сторону нарушать условия, а получив достаточные основания, обращаются в суд за расторжением сделки. Например, получатель ренты может несколько месяцев избегать общения с плательщиком, отказываться от платежей или использовать другие уловки. Если суд посчитает его претензии обоснованными, то все деньги, выплаченные ранее, пропадают, а жилье возвращается бывшему владельцу.
Чтобы избежать подобных неприятностей, юристы советуют плательщикам вести журнал, в котором аккуратно отмечать все расходы и сохранять квитанции за оказанные услуги или купленные продукты. Желательно, чтобы каждый пункт сопровождался подписью пожилого человека.
Пожалуй, главным источником «головной боли» становятся претензии родственников. Зачастую после смерти получателя ренты его семья пытается оспорить договор, доказывая, что в момент совершения сделки он не отдавал отчет в своих действиях. В этом случае помогает справка из психдиспансера, полученная заранее, а также заверение договора у нотариуса. Впрочем, экспертизу проводят и посмертно, но этот процесс иногда затягивается и не дает положительных результатов.
Если все условия соблюдаются, единственное, что может омрачить жизнь обеих сторон, это упущения в самом договоре. Например, партнеры оговорили сумму ренты, однако забыли указать способ и сроки оплаты. Тогда пожилой человек рискует месяцами не получать деньги, на которые он рассчитывал. Изменить условия договора после его подписания сложно. Именно поэтому эксперты рекомендуют сотрудничать с юристами в ходе самого процесса составления документа, а не после того, как возникают сложности.
