Привлечение денежных средств физических и юридических лиц для целей долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также последующее возникновение у участников строительства прав собственности на указанные объекты регулируются федеральным законом № 214-ФЗ

Какие гарантии дает договор Долевого Участия 214-ФЗ

В соотвествии с ним формой договорных отношений между застройщиком и участником строительства является Договор Участия в Долевом строительстве или, как часто можно встретить, Договор Долевого Участия, в сокращенном варианте – ДДУ.

Подобная форма договорных отношений претерпела несколько редакций с момента появления закона № 214-ФЗ в 2004 году и на сегодняшний день является, пожалуй, одной из самых безопасных форм приобретения недвижимости в строящихся объектах.

Рассмотрим гарантии для участника долевого строительства, обеспечиваемые ДДУ:

1. Исключается возможность мошеннических действий, при которых с физических или юридических лиц принимаются деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать ДДУ до:

— государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (договора аренды или субаренды этого участка);
— получения разрешения на строительство;
— опубликования в открытых источниках проектной декларации.

2. Исключение возможности двойной продажи квартир. Статья 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме с последующей обязательной его государственной регистрацией. В Санкт-петербурге регистрирующим органом на сегодняшний день является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу. Только с момента регистрации ДДУ считается действительным.

3. Привлечение денежных средств возможно только после прохождения процедуры регистрации ДДУ. В противном случае застройщик рискует выплатой штрафа от 500 000 руб. до 1 000 000 руб.

4. Ответственность за несвоевременную передачу квартир в соотвествии с условиями ДДУ грозит застройщику денежными выплатами, которые на сегодняшний день исходят из расчета 1/300 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки. Выплата неустойки по одной квартире сумма не критичная для застройщика, но при выплате штрафных санкций по всем квартирам  строящегося объекта, у застройщика могут возникнуть серьезные финансовые трудности.

5. В рамках закона № 214-ФЗ, у участника долевого строительства при возникновении права собственности на конкретную квартиру, одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. К доле общего имущества можно также отнести и земельный участок, используемый для постройки дома.

6. В случае банкротства застройщик не сможет оставить инвесторов ни с чем. Согласно статье 13 закона № 214-ФЗ, у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:

— земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка);
— строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости.

Безусловно, Договор Участия в долевом строительстве в рамках закона № 214-ФЗ не является абсолютной гарантией защищенности при покупке строящейся недвижимости, однако несет в себе минимальные риски. Про взыскание неустойки с застройщика читайте здесь.