Приобретение недвижимости в каждой стране имеет ряд нюансов, учитывать которые необходимо до начала процесса. Мы выделили актуальные направления и страны, особенностям оформления прав на недвижимость в которых посвящена статья.
Иностранные граждане могут свободно приобретать жилые и коммерческие объекты недвижимости. Никаких юридических преград для приобретения в собственность понравившегося объекта не существует. Единственный нюанс — для покупки частного дома с земельным участком, в отличие от приобретения квартиры в Болгарии, потребуется регистрация юридического лица.
Предварительный этап
После выбора конкретного объекта недвижимости требуется внести предоплату, чтобы забронировать понравившейся объект за собой и подтвердить серьезность имеющихся намерений. Как правило, болгарские продавцы удовлетворяются суммой аванса в 3000 Евро. Средства перечисляются по безналичному расчету, в основу которого ложится специальный договор бронирования. Именно этот документ будет содержать ключевые параметры сделки, включающие данные об объекте, порядок и сроки перечисления средств, а также информацию о застройщике или риэлтерской компании.
Следующим этапом становится подписание предварительного договора купли-продажи, который содержит следующие параметры:
1. Стоимость квартиры, дома или участка;
2. График оплаты;
3. Обязанности и права, которыми наделена каждая из сторон;
4. Санкции, имеющие место в случае нарушения обязательств.
Как готовятся документы для сделки?
Процедура официальной подготовки документации с обязательным заверением бумаг у нотариуса происходит только после получение продавцом резервационного депозита. Как правило, собрать все необходимые справки удается за полтора — два месяца. В соответствии с законами республики Болгария продавец предоставляет покупателю следующий перечень документов:
1. Выданное местным муниципалитетом удостоверение, подтверждающее определенную оценочную стоимость объекта. Ценность документа состоит в том, что при наличии каких-либо долгов по квартире выдача такого документа не производится;
2. Справка из кадастрового ведомства;
3. Нотариальный акт, составленный от имени продавца;
4. Аналог отечественной справки о составе семьи;
5. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по уплате налогов и другим обязательствам;
6. Справка, подтверждающая отсутствие обременений (в основном кредитов).
В случае личного присутствия покупателя от него достаточно предъявления действительного загранпаспорта. Но и это условие не является обязательным, поскольку проведение сделки возможно также в дистанционном режиме. Все что для этого потребуется – правильно оформленная доверенность, выписанная на представителя агентства недвижимости, оказывающего услуги на территории Болгарии. Заверение документов у нотариуса является обязательным. В этом случае также потребуется подтвердить законность имеющихся средств специальной декларацией и предоставить справку о составе семьи.
Как проходит регистрация у нотариуса
После завершения этапа подготовки документации стороны встречаются у нотариуса. Основная цель – подписание договора на предмет купли-продажи недвижимости. При этом личное присутствие либо покупателя и продавца, либо их доверенных лиц является обязательным условием.
Нотариус занимается изучением представленной документации, после чего вслух зачитывает условия договора купли-продажи. Если отсутствие разногласий не зафиксировано – обе стороны скрепляют соглашение своими подписями. Как правило, остаточная стоимость объекта недвижимости передается продавцу сразу же после фиксирования факта подписания нотариального акта при обязательном присутствии нотариуса. Перечисление денег производится через банковское учреждение. После подтверждения продавцом получения денег нотариус заносит полученные сведения в реестр сделок с недвижимостью.
Дополнительные платежи
Стоимость недвижимости в Болгарии не ограничивается исключительно ценой выбранного объекта. На плечи покупателя ложатся также и другие расходы:
1. Муниципальный налог, дающий право перехода собственности. Размер платежа зависит от суммы, указанной в нотариальном акте, и варьируется в диапазоне от 1.5 до 3.5% от стоимости жилья;
2. Услуги нотариуса, как правило, не превышают 1% от общей стоимости приобретаемой недвижимости. К примеру, в случае приобретения квартиры за 40 000 Евро заверение бумаг обойдется примерно в 200 Евро;
3. Зарегистрировать недвижимость в местной службе «Выписывания» обойдется в 0.1% от стоимости объекта.
4. Банковские расходы не превышают 50 Евро.
5. Услуга регистрации недвижимости после продажи обойдется в 200 Евро.
Подробнее о налогах на недвижимость и коммунальных платежах читайте здесь.
Как правильно зарегистрировать недвижимость?
После завершения сделки новому собственнику нужно будет обратится в три государственные инстанции:
На протяжении первых семи дней после получения на руки нотариального акта, подается заявление в Булстат (служба статистики Болгарии).
В течение 2 месяцев с момента оформления собственности, ее нужно задекларировать в налоговой службе и муниципалитете. К бланку декларации прилагается номер, выданный Булстатом, а также нотариальный акт.
Информация о новом владельце должна быть представлена в службу по геодезии и кадастру. Сроки обращения в данную инстанцию законом не регламентируются.
Прохождение процедур во всех трех инстанциях является обязательным, за невыполнение предусмотрены штрафные санкции. Однако даже допущение серьезной просрочки и начисление штрафов никак не влияют на право собственности на приобретенный объект.
Как приобрести дом с земельным участком?
Процедура покупки дома с земельным участком в Болгарии имеет существенные отличия от сделок по приобретению других видов недвижимости. Местные законы разрешают приобретение земли только гражданам Болгарии или государств-членов Евросоюза. Гражданам других государств покупка земли разрешена только посредством использования юридического лица, зарегистрированного в Болгарии.
Открытие фирмы «под ключ» местным юристом обойдется в 300-500 Евро. Размер уставного капитала разрешается символический – один евро. На оформление уходит не больше месяца. Даже при отсутствии ведения деятельности вашим юридическим лицом по местному законодательству ежегодная подача нулевых отчетов является обязательной. Услуги болгарского бухгалтера будут стоить не более 300 Евро в год.
Налоги на недвижимость и коммунальные платежи в Болгарии
Перед приобретением недвижимости разумно ознакомиться с дополнительными затратами, которые ожидают нового собственника. Это касается не только покупки в родной стране, но и за границей, так как в зависимости от местного законодательства, вам придется столкнуться с уплатой определенных налогов, сборов и коммунальных платежей.
Болгария уже давно рассматривается россиянами как страна, благоприятная для иммиграции и приобретения жилья. Доступные цены, комфортные условия жизни, относительная близость к России — все эти факторы привлекают потенциальных покупателей. На фоне стремительно растущего спроса меняется к лучшему и болгарский рынок недвижимости. Прежде всего, изменения затрагивают законодательную базу. Сегодня она приведена в соответствие с европейскими требованиями, что обеспечивает прозрачность большинства сделок.
Сами застройщики тоже становятся более лояльны к клиентам, предлагая им максимально качественный продукт: безопасные материалы, современные технологии, развитую инфраструктуру.
Помимо относительно низкой стоимости жилья покупатель может рассчитывать на получение кредитов и удобную схему оплаты. Впрочем, не стоит забывать и о дальнейших расходах на содержание и обслуживание покупки.
Налоговые сборы
Болгария относится к группе стран с самыми низкими налогами на недвижимость. Это касается и единовременных выплат при покупке жилья, и дальнейших регулярных сборов.
Так, в процессе приобретения собственности оплачиваются:
-
налог на покупку недвижимости — до 3,5% от стоимости объекта, указанной в нотариальном акте
-
налог на вписывание в имущественный реестр — около 150 Евро
-
работу нотариуса — зависит от стоимости покупки, но не превышает 1%
-
получение нотариального акта — около 200 евро в зависимости от цены, региона оформления и др.
Ежегодным налогом на недвижимость в Болгарии облагаются все объекты, за исключением лесов и сельскохозяйственных угодий. Налоговая ставка составляет 0,15%, при этом для юридических лиц она рассчитывается от балансовой стоимости жилья, а для физических — от кадастровой. В большинстве случаев кадастровая стоимость гораздо ниже той, что оплачивается по факту, а значит, сумма и так не большого налога будет совсем мала, что не может не радовать.
Например, если квартира куплена за 85 000 Евро, а ее кадастровая стоимость равна 60 000 Евро, то сбор составит 90 Евро в год.
Налог на недвижимость оплачивается раз в квартал. При единовременной оплате до 31 марта владелец вправе рассчитывать на скидку в 5%. Еще одним бонусом является уменьшение суммы налога в два раза для собственников, проживающих в квартире более полугода.
Оплата коммунальных услуг
В Болгарии платежи за воду, электричество, газ и отопление осуществляются ежемесячно и строго по счетчикам. То есть оплачивается ровно тот объем ресурсов, который был израсходован. При подобных комфортных условиях от жильцов ожидают своевременной оплаты. Так, если нарушитель игнорирует счета в течение двух месяцев или его долг превышает 200 Евро, то он рискует быть отключенным от электросети.
Стандартный счет за коммунальные услуги в Болгарии включает следующие пункты:
-
Электроэнергия. В стране распространена система двух тарифов: дневного (0,10 Евро за кВт*ч ) и ночного (0,06 Евро за кВт*ч ). Последний почти вдвое меньше, поэтому многие жители предпочитают включать стиральные машинки, обогреватели и бойлеры по ночам.
-
Водоснабжение: около 1 Евро за кубометр
-
Отопление. Если дом подключен к центральному отоплению, то средняя такса составляет около 20,5 Евро за Мвт*ч. Но как правило, регуляция температуры осуществляется за счет обогревателя и кондиционера — этого достаточно для мягкого болгарского климата.
-
Телефонная связь: проведение новой линии стоит 12 евро, абонентская плата — около 10 евро в месяц
-
Интернет: проведение — 18 евро, плата — около 10-20 евро в месяц
Одновременно нужно быть готовым к тому, что придется оплачивать так называемый «коммунальный» налог, а по факту — сбор за вывоз мусора. Каждый муниципалитет устанавливает ставку налога самостоятельно, таким образом, она варьируется в зависимости от района проживания в пределах 0,15-0,3% стоимости квартиры.
Содержание здания (уборка подъездов, дворов, периодический ремонт) также ляжет на плечи собственника. Обычно собрание жильцов определяет, какой персонал необходим и какова сумма вознаграждения за его услуги. На основе этих расчетов вычисляется ежемесячный платеж. По-другому дела обстоят с квартирой в Болгарии, входящей в состав жилого комплекса с бассейном, паркингом, охраной, прилегающей территорией и прочими дополнительными удобствами. Их ежегодное содержание может возрасти до 6-12 евро за 1 кв.м.
Во время оформления документов на покупку недвижимости желательно узнать у продавца, какова реальная сумма текущих коммунальных расходов, потому что она может быть гораздо выше ожидаемой.
Цены на квартиры в Болгарии
При выборе области проживания большинство российских покупателей отдает предпочтение либо крупным городам с их развитой инфраструктурой, либо прибрежной зоне, где традиционно популярными остаются залив Солнечного берега. Впрочем, все более востребованной становится недвижимость вблизи горнолыжных курортов. По оценкам экспертов, покупка домика в горах является одной из наиболее выгодных инвестиций.
Рассмотрим подробнее все варианты, которые может позволить себе покупатель, имея «в кошельке» 71 500 Евро.
Начнем со столичного рынка недвижимости. Являясь политическим, финансовым, промышленным и культурным центром Болгарии, София привлекает все большее число инвесторов. Быстро растущий спрос в разы опережает темпы строительства, поэтому в городе не так много привлекательных вариантов жилья, как хотелось бы. В целом, средняя цена за один квадратный метр составляет 760 Евро, поэтому вполне реально купить небольшую студию с приличным ремонтом за 25 000 Евро.
Бюджет нашего покупателя позволяет рассмотреть как просторные апартаменты в благоустроенных жилых кварталах, так и квартиры в центре города:
— Двухкомнатная квартира в престижном районе Лозенец. Общая площадь 67 кв. метров. Квартира в прекрасном состоянии, полностью меблирована, оснащена всем необходимым оборудованием для комфортного проживания. Из окон открывается великолепный вид на горы. Удачное расположение дома обеспечивает быстрый доступ к центру и кольцевой дороге. Цена 67 900 Евро.
— Трехкомнатная квартира в центре города. Общая площадь 102 кв. метров. Квартира занимает весь этаж уютного трехэтажного дома, внутри сделан хороший ремонт. Цена 52 000 Евро.
Как показывает практика, покупка квартиры в старом фонде обходится дешевле. Однако, выбирая этот вариант, покупатель должен обратить особое внимание на год постройки и общее состояние здания, поскольку зачастую такие дома требуют замены коммуникаций или капитального ремонта.
— Однокомнатная квартира в элитном жилом доме в центре города. Общая площадь 65 кв. метров. Квартира с чистовой отделкой, не меблирована, проведен высокоскоростной интернет. Цена 58 300 Евро.
На побережье самым популярным местом для проживания остается Солнечный берег, завоевавший репутацию болгарской Ривьеры. Здесь стоимость жилья напрямую зависит от удаленности береговой линии. Так, самая престижная и дорогая недвижимость располагается в шаговой доступности от моря, и цена одного квадратного метра варьируется в пределах от 1 500 Евро до пятизначных чисел. Аналогичные квартиры, но расположенные чуть дальше от побережья, на так называемой второй линии, уже значительно дешевле. Здесь цена одного квадратного метра начинается от 700 Евро, а развитие инфраструктуры позволяет добраться до моря за считанные минуты.
В пределах 71 500 Евро застройщики предлагают следующие варианты:
— Двухкомнатная квартира в 100 метрах от пляжа. Общая площадь 49,5 кв. метров. Квартира расположена в новом апарт-отеле в южной части курорта Солнечный берег. На благоустроенной круглосуточно охраняемой территории комплекса есть бассейн, фитнес-центр, салон красоты, парковка и многое другое для комфортной жизни. Цена 69 200 Евро.
— Трехкомнатная квартира в 1 км от пляжа. Общая площадь 92 кв. метра. Квартира с хорошей отделкой, оборудована кондиционером, бойлером и вытяжкой. Рядом находятся бассейн и парковка. Цена 69 000 Евро.
— Двухкомнатная квартира в 10 минутах ходьбы от пляжа. Общая площадь 71 кв. метр. Квартира полностью меблирована и оснащена современной бытовой техникой. На территории имеются бассейн, парковая зона, беседки для отдыха. Цена 49 000 Евро.
Низкими ценами отличается и недвижимость вблизи болгарских горнолыжных комплексов. Среди любителей экстремального отдыха они приобретают все большую популярность, а самым востребованным на сегодняшний день является высокогорный курорт Банско. В период с октября по апрель этот тихий городок, расположенный у подножия Пиринских гор, становится центром спортивной жизни Болгарии. Средняя цена одного квадратного метра здесь колеблется в районе 400 Евро, но чем ближе к подъемникам, тем, естественно, дороже.
Вот несколько любопытных вариантов, которые предлагают риэлторы на сегодняшний день:
— Трехкомнатная квартира в 1 км от ближайшего населенного пункта. Общая площадь 124 кв. метра. Дом располагается недалеко от основных горнолыжных спусков в районе с хорошо развитой туристической инфраструктурой. Меблировка и освещение квартиры выполнены по индивидуальному проекту, а кухня оснащена всем необходимым оборудованием. Цена 69 000 Евро.
— Двухкомнатная квартира в 4 км от станции подъемника. Местоположение дома гарантирует тихий спокойный отдых, хорошую экологию и одновременно доступность основных объектов инфраструктуры. Квартира с прекрасным ремонтом оборудована кухонным уголком и камином. Цена 51 000 Евро.
Одним словом, рынок недвижимости Болгарии предлагает массу выгодных вариантов под любые запросы. Покупка жилья может стать и разумным капиталовложением, и желанным приобретением для всей семьи. А уровень цен, который сегодня наблюдается в стране, позволяет «обменять» однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге на более просторные и комфортабельные апартаменты. Кроме того, в Болгарии одни из самых низких налоги на недвижимость.
