Отмена НДФЛ при продаже единственной жилой недвижимости – вполне реальная перспектива, осуществление которой ожидается уже в начале следующего года. Сегодня же подготовка необходимых для этого поправок в Налоговый кодекс РФ уже завершена.
Грядущая либерализация
После вступления поправок в законную силу по отмене НДФЛ на продажу единственного жилья, доходы приносимые реализацией такого рода недвижимости будут полностью освобождены от налогообложения в рамках доходов физических лиц. При этом либерализация рынка недвижимости коснется не только городских квартир, но и расположенной за чертой города жилой собственности. Свободу от налогообложения получат и земельные участки, реализуемые в рамках сделок с единственной жилой недвижимостью загородного типа.
Закон предусмотрит и механизмы проведения «альтернативных сделок», заключающихся в продаже жилья с одновременным приобретением нового. В таких ситуациях в собственности одной из сторон-участников сделки нередко оказывается сразу два объекта недвижимости, один из которых в короткие сроки отходит новому владельцу.
Специально для обеспечения законных прав участников такого рода сделок поправкой в действующий Налоговый кодекс предусмотрено право «амнистии на срок до одного года». В рамках этого законопроекта переставшее быть единственным в результате проведения сделки жилье может быть освобождено от НДФЛ в случае его продажи не позднее, чем через год после потери статуса единственного. Примером практического применения такой амнистии может стать ситуация, когда имевший в собственности единственную квартиру гражданин приобрел дополнительную жилую недвижимость и, воспользовавшись своим правом на налоговую амнистию, продал свою старую квартиру без уплаты НДФЛ в срок, не превышающий 12 месяцев с момента упразднения ее статуса единственного жилья.
Квартиры «за миллион» уйдут в прошлое
Нынешняя ситуация на рынке жилой недвижимости доведена до абсурда в результате действующих правил об отмене подоходного налога. Сегодня избежать уплаты НДФЛ при реализации жилья можно, если вы являлись законным владельцем объекта продажи более 3-х лет или сумма сделки не превышает 1 000 000 рублей.
Конечно, можно объяснить столь странные ограничения попыткой борьбы со спекулянтами, которые, якобы, получают баснословную прибыль с проводимых сделок, не желая при этом оплачивать налоги. На практике же в созданной налоговым законодательством «ловушке» оказываются вовсе не спекулянты, а граждане, желающие улучшить свои жилищные условия. Например, молодые семьи, планирующие взять ипотечный кредит после рождения ребенка.
Сегодня риелторы и юристы предлагают целый набор схем, способных избавить продавца недвижимости от злополучных «13%» в обход действующему законодательству. Ключом же ко всем этим лазейкам неизменно оказывается «внезапно упавшая в цене до миллиона» стоимость реализуемого жилья. И хоть формально любую из этих схем можно квалифицировать как мошенническую, на деле их участники крайне редко привлекаются к ответственности.
Очень скоро «мошенники по неволе», ввязавшиеся в серые схемы продажи недвижимости уйдут в прошлое. Соответствующий законопроект будет вынесен на рассмотрение Госдумы еще до завершения осенней сессии, и вряд ли столкнется с проблемами в процессе его принятия. А значит, долгожданной либерализации отечественного рынка жилой недвижимости быть. И быть не в отдаленном будущем, а уже в начале грядущего года.
Единственное препятствие, которое может помешать законопроекту вступить, в силу – тотальный запрет на либерализацию любых налогов. Полностью исключить возможность введения такового в условиях нынешней экономики нельзя.
Региональное неравенство
Именно так можно описать ситуацию, которую принесет нам законодательный акт об упразднении НДФЛ на продажу единственного жилья. Дело в том, что в рамках, прописанных в нем определений НДФЛ с продажи жилья, региональные власти получат право варьировать условия принятого законопроекта и не всегда в пользу участников рынка жилой недвижимости.
Так, отводящиеся уже сегодня три года на реализацию второго (третьего, четвертого и т.д.) жилья, расположенного в регионах, и не облагающегося НДФЛ, теперь можно будет продлить до 10 лет в рамках регионального законодательства.
Кроме того, если жилая недвижимость в регионе будет продана по цене, не превышающей 70% ее кадастровой стоимости, налог на ее продажу будет высчитываться именно из этой суммы, независимо от указанной в договоре цены. Региональные власти получат право менять этот процент в пределах от 0 до 90% на свое усмотрение.
Определение максимальной стоимости второго жилья, позволяющей освободить сделку по его продаже от налогов, также позволят устанавливать региональным властям, оговорив в рамках законопроекта лишь абсолютный максимум, равный 5 млн. рублей.
Таким образом, вероятность того, что региональные власти не захотят давать поблажек продавцам неединственных квартир, более чем велика. И сопряжены такие прогнозы с дефицитом средств в бюджетах многих субъектов. Дополняют невеселую для участников рынка жилой недвижимости картину эксперты, пророчащие введение НДФЛ рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости на продажу второго жилья уже к 2016 году.
