Продажа жилой недвижимости «за миллион» — основа большинства схем, позволяющих продавцу избежать уплаты подоходного налога. В процессе реализации таких сделок в договор купли-продажи вносится 1 млн. рублей в качестве стоимости квартиры. Для передачи оставшейся «в тени» суммы от покупателя к продавцу существует множество способов. Но если пути не отягощенной налогообложением продажи квартиры вполне понятны, то вопрос о возможности возврата к покупателю реальной стоимости приобретенного им жилья в случае аннулирования сделки через суд остается открытым.
Действующий в рамках законодательства подоходный налог – настоящая головная боль продавцов недвижимости, не желающих расставаться с 13% от разницы между ценой покупки и продажи, при стоимости недвижимости, превышающей 1 млн. рублей. Избежать же столь затратных санкций могут лишь граждане, владеющие реализуемой ими собственностью не менее 3-х лет или готовые заявить 1 млн. рублей в качестве ее официальной стоимости, которая будет внесена в договор купли-продажи. Передача оставшейся суммы – забота риелторов, прекрасно подкованных в юридических вопросах. И все было бы прекрасно, если бы в бегстве от налоговиков участники сделки не создавали угрозу для покупателя остаться с миллионом на руках в случае ее аннулирования через суд. Каковы же реальные шансы покупателей квартир «за миллион» вернуть реальную сумму, потраченную на ее приобретение, если суд признает сделку купли-продажи недействительной? Об этом мы и поговорим с вами сегодня.
Схема 1. «Двойная игра»
В ходе реализации такой схемы участвующие в сделке стороны заключают договор и дополнительное соглашение к этому договору. Договор предоставляется в Росреестр, а дополнительное соглашение предоставляется в суд в случае возникновения спорных ситуаций по проведенной сделке.
При этом для правильного отражения в дополнительном соглашение реальной суммы заключаемой сделки необходимо:
— включить в основной договор пункт, позволяющий изменить стоимость объекта купли-продажи путем заключения дополнительного соглашения;
— дополнительное соглашение необходимо заключить не позднее выполнения условий основного договора, т.е. еще до составления расписки, свидетельствующей о передаче денежных средств и акта о передаче имущества.
В случае признания сделки недействительной через суд, несостоявшийся покупатель получит компенсацию, равную объему средств, указанному в соглашении. Но лишь после предоставления расписки или другого имеющего юридическую силу документа, удостоверяющего факт передачи указанных в договоре средств продавцу.
На сегодняшний день дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости не нуждается в отдельной регистрации. Регистрируется лишь само право собственности покупателя, после чего в договор заносится соответствующая отметка. Таким образом, дополнительное соглашение может быть составлено в простой письменной форме и не нуждается в дополнительной регистрации.
Схема 2. Отделка дороже квартиры
Дельту между реальной рыночной стоимостью недвижимости и свободным от налогообложения миллионом можно покрыть путем передачи продавцу средств за некие «неотделимые улучшения» под расписку. В качестве «улучшений» может выступать практически любой элемент отделки и обстановки реализуемой квартиры (паркет, бытовая техника, раритетная мебель и пр.).
В рамках проводимой по такой схеме сделки продавец пишет расписку о получении им денежных средств за «неотделимые улучшения» собственноручно, что избавляет стороны от необходимости ее нотариального заверения. В случае аннулирования сделки в судебном порядке, расписка предоставляется на рассмотрение суда, который и взыскивает с продавца полученные им средства в качестве неосновательного обогащения.
Данная схема пользуется высокой популярностью среди участников современного отечественного рынка вторичной жилой недвижимости.
Схема 3. Квартирный обмен
При использовании такой схемы в договор купли-продажи вносится пункт, согласно которому в случае расторжения договора, продавец обязуется передать покупателю аналогичную квартиру той, которая является предметом продажи в данном договоре или выплатить ему рыночную стоимость идентичного жилья.
При всей видимой грамотности, данная схема не является действенной, т.к. в момент аннулирования сделки в суде аннулируются и все вошедшие в сопутствующий ей договор пункты. А значит, все обещания продавца приобрести для несостоявшегося покупателя аналогичную рыночной стоимости его квартиры городскую недвижимость или передать ему соответствующую сумму денег не имеют юридической силы.
Судебная практика давно показала несостоятельность данной схемы как способа защиты интересов покупателя недвижимости «за миллион». Для обеспечения ее правильной реализации необходимо не только включить в исковые требования указание на способ приобретения и передачи истцам ставшего причиной тяжбы имущества, но и раскрыть такие понятия, как «равнозначность» и «аналогичность» жилого помещения еще в момент составления договора. При этом следует понимать, что вышеперечисленные понятия являются относительными и работать с ними в судебном порядке крайне сложно.
Схема 4. Штрафные санкции в адрес продавца
Эта схема позволяет пострадавшему в результате признания сделки недействительной покупателю квартиры «за миллион» получить реально потраченную им сумму назад в рамках взыскиваемого с продавца «штрафа». Возможность применения и размеры таких штрафных санкций оговариваются участниками сделки заранее и четко прописываются в договоре.
Покупатель, участвующий в подобной схеме купли-продажи недвижимости, непременно должен получить от продавца расписку по факту передачи ему недостающей суммы (в рамках договора – «штрафа»). В случае отсутствия такого документа покупатель рискует получить лишь указанный в договоре миллион, независимо от длительности и тщательности судебного разбирательства.
Как правило, в случае отсутствия у покупателя расписки, свидетельствующей о факте передачи им денег продавцу, суд присуждает ему лишь прописанную в договоре сумму.
Выбрав такую схему для проведения свободной от налога сделки, стоит помнить и о том, что в случае признания договора купли-продажи недействительным в судебном порядке, аннулируется и его пункт, в котором были оговорены «штрафные» санкции по отношению к продавцу.
Схема 5. Долговая расписка
При реализации этой схемы участники сделки подписывают договор займа, в рамках которого покупатель якобы дает продавцу в долг сумму, являющуюся недостающей до рыночной стоимости недвижимости после выплаты свободного от налога миллиона. В качестве условий такого договора прописывается возможность аннулирования долга в случае отчуждения ставшей предметом продажи собственности в пользу покупателя. Если же инициатором аннулирования сделки становится продавец, он возвращает покупателю сумму долга в полном объеме.
Несмотря на слабое распространение такого способа ухода от налогов, он является достаточно действенным и позволяет покупателю смело рассчитывать на возврат потраченных им на покупку жилья денежных средств в случае признания сделки недействительной. Оформляя договор купли-продажи согласно такой схеме, важно предусмотреть ситуацию, когда продавец отказывается от завершения сделки уже после передачи ему средств покупателя в качестве «займа». Оказавшись в такой ситуации, покупатель рискует не только остаться без новой квартиры, но и потратить массу усилий на досрочное взыскание суммы «займа» с продавца.
