На первый взгляд может показаться, что договор аренды загородного дома аналогичен документу, который составляется при сдаче квартиры. И действительно, он содержит все те же разделы: предмет договора с полным описанием объекта, условия и способы внесения платежей, права, обязанности и ответственность сторон, разрешение споров, порядок расторжения и прочие условия, оговариваемые владельцем и арендатором.
Однако, несмотря на всю очевидность и прозрачность этих положений, в случае с загородным жильем они имеют свою специфику.
Особенности загородного проживания
Отличия начинаются уже с первого пункта. Типовой договор аренды частного дома предполагает, что помимо основного строения арендатор получает в пользование участок. Поэтому, чтобы в дальнейшем не возникало разногласий, в документе нужно указать все параметры земельного надела: категорию земли, ее площадь, кадастровый номер и адрес.
Как и в случае с городской недвижимостью, частные дома обычно сдаются на один год, по истечение которого владелец может пересмотреть условия соглашения и внести корректировки. Еще более распространенное явление — посуточная аренда. Особенно актуальной она становится в преддверии праздничных дат. Например, за две недели новогодних праздников хозяева коттеджей часто зарабатывают столько же, сколько за несколько месяцев долгосрочного договора.
Правда, есть у кратковременной аренды и свои риски. Бывает, что праздничные планы арендатора резко меняются, а найти другого желающего за один-два дня непросто. Поэтому хозяева обычно заранее предусматривают санкции за расторжение соглашения в одностороннем порядке. Стандартная сумма штрафа составляет от 30 до 50% от общей стоимости проживания.
Еще один нюанс заключается в том, что плата, установленная за аренду дома, предполагает использование и земельного участка, и всех построек, которые на нем находятся: гаражей, бани, подсобных помещений, хозяйственных строений. Поэтому, если владелец по каким-то причинам не желает, чтобы его гости имели доступ в баню или даже какую-то часть дома, то это условие обязательно должно найти отражение в договоре. С квартирами это правило тоже работает. Например, при сдаче в «двушке» одной комнаты вторую закрывают на ключ и оформляют договор на однокомнатную квартиру.
Впрочем, спрос на аренду домов и так невысок, поэтому сдавать объект с такими условиями проблематично. По словам риэлторов, арендаторы негативно относятся к любым ограничениям, неохотно соглашаются снимать только гостевой домик или часть коттеджа. Запрет на посещение бани также сужает круг потенциальных клиентов, что неминуемо сказывается на доходе самого собственника.
Если владелец опасается за сохранность имущества, то более разумно прописать в договоре ответственность за возможный ущерб. Обычно хозяева устанавливают страховой взнос в размере ежемесячной арендной платы. Эти деньги возвращаются постояльцам при условии, что не произошло никаких инцидентов.
Дополнительная нагрузка
Договор аренды загородного дома требует составления акта приема-передачи. В нем подробно описывается, какое имущество и в каком состоянии передается арендатору. Опись должна включать не только мебель, бытовую технику или использованные строительные материалы, но также инженерное оборудование, технику для развлечений (например, квадроцикл или лодку) и элементы ландшафтного дизайна, если таковые имеются. Список получается внушительный, но лениться не стоит, иначе впоследствии можно оказаться у разбитого корыта. Зачастую собственники также указывают примерную стоимость вещей и отделки на тот случай, если они будут испорчены.
Особое внимание уделяется порядку расчетов. В общем случае арендная плата передается владельцу ежемесячно. Если по каким-то причинам, скажем, дом находится далеко от города, личная встреча невозможна, стороны договариваются о банковском переводе. При этом в договоре необходимо указать, что оплата производится посредством безналичного расчета, а при совершении самой транзакции лучше делать отметку о характере перевода (например, «в счет уплаты за текущий месяц»).
Арендаторы, мечтающие о загородной жизни, должны иметь в виду, что это недешевое удовольствие, и ежемесячное содержание коттеджа стоит на порядок больше, чем «коммуналка» в городских квартирах. К обычным счетам за электроэнергию, водоснабжение и тепло могут быть добавлены затраты на уборку придомовой территории, обслуживание техники, прочистку дождевых труб или бассейна при его наличии.
Поэтому вопрос, кто оплачивает коммунальные услуги, должен быть решен заблаговременно и прописан в договоре. Поскольку суммы получаются нешуточные, владелец и арендатор обычно приходят к разумному компромиссу и делят расходы между собой.
