Первые три месяца 2015 года оказались для участников рынка недвижимости не столь драматичными, как прогнозировалось. Каждый сегмент по-своему переживал последствия экономического кризиса, однако ни один из них пока не «утонул».
Новостройки: провал в марте
По данным Росреестра, в Санкт-Петербурге в первом квартале 2015 года количество зарегистрированных договоров долевого участия сократилось на 41% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Причем в январе и феврале существенного снижения продаж не наблюдалось: застройщики закрывали сделки, начатые на волне декабрьского ажиотажа. А вот в марте рынок вступил в стадию рецессии, и к концу месяца застройщики подошли с неутешительными показателями. Согласно отчетам ведущих строительных компаний, за первый квартал спрос на строящееся жилье сократился на 50% и более.
Понятно, что главной причиной оттока покупателей стала недоступность ипотеки, вызванная резким повышением ключевой ставки ЦБ. По информации АИЖК, в январе-феврале после существенного подорожания жилищных кредитов объем выдачи ипотеки в целом по России сократился на 24%. Чуть более оптимистичные оценки озвучили в банке «ВТБ24». Там за первые два месяца количество сделок с привлечением ипотеки уменьшилось всего на 15% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Незначительное падение объяснялось тем, что банк продолжал выдавать кредиты, одобренные еще до повышения ключевой ставки. В марте же запас «прошлогодних» заявок иссяк, а отсутствие новых незамедлительно дало о себе знать. Как итог, в Петербурге за первый квартал кредитор выдал в два раза меньше ипотечных займов, чем годом ранее.
Впрочем, запущенная государством программа по субсидированию ипотечной ставки и ее удержание на уровне 12% годовых уже приносит первые плоды. По данным «ВТБ24», с 20 марта по 20 апреля банк принял в Петербурге порядка тысячи ипотечных заявок на общую сумму около двух миллиардов рублей.
Еще один источник удержания спроса — это россияне, переезжающие в Северную столицу из регионов. По оценкам Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), сегодня доля иногородних покупателей недвижимости составляет 15-20%, в то время как два года назад этот показатель сохранялся на уровне 10-15%. Изменилось и поведение «приезжих». Если раньше они по большей части интересовались вторичным рынком, то сегодня, когда строящееся жилье стало заметно доступнее, они предпочитают подождать пару лет, но получить за свои деньги новую квартиру в современном доме.
В целом, по мнению экспертов, первичный рынок может идти в будущее с оптимизмом. Государство продолжит поддерживать строительство путем оказания помощи заемщикам, а те, в свою очередь, возьмут на себя основные риски.
Вторичный рынок: в режиме ожидания
На вторичном рынке ситуация сложилась несколько другая: его участники почувствовали кризисные явления гораздо раньше своих коллег на «первичке». Объемы продаж стали проседать уже в феврале, но сокращение оказалось менее существенным. По данным Росреестра, за первый квартал 2015 года количество зарегистрированных сделок уменьшилось на 18,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В основном продавались квартиры до пяти миллионов рублей, а вот в бизнес-классе и выше покупатели замерли в ожидании снижения цен. Впрочем, продавцы не спешат идти им навстречу. Наоборот, за январь средняя цена предложения подскочила на 3,1%. В феврале рост замедлился, но это не помешало установить рекорд: к 20 февраля один квадратный метр стоил в среднем 107,7 тысяч рублей. В марте цены, наконец, пошли на спад, но очень аккуратно — всего на 0,1% за месяц. И предпосылок для того, чтобы продавцы пересмотрели свои «прайс-листы», нет.
В целом, прогнозы экспертов по восстановлению рынка готового жилья пока неутешительны. Из-за высоких ставок по ипотеке, выдаваемой банками на покупку «сэконд-хэнда», покупатели все чаще будут смотреть в сторону новостроек.
А вот арендодатели сориентировались в новых условиях быстрее — цены за съем жилья заметно прогнулись. Уменьшение ставок на 20-25% наблюдается во всех сегментах жилья. Причем активнее всего идут сделки с дорогой недвижимостью. Объекты, которые ранее выставлялись за 120-150 тысяч рублей в месяц, сейчас сдаются за 70-100 тысяч рублей, и эти ставки оказались приемлемыми для более широкого круга квартиросъемщиков.
Загородный рынок: неторопливый ход
По словам представителей компаний, работающих на рынке загородной недвижимости, показатели первых трех месяцев нового года оказались более высокими, чем многие прогнозировали. В общей сложности, за первый квартал хозяев обрели 165 участков, 13 коттеджей и 42 секции в таунхаусах. Кризиса здесь пока не почувствовали, а падение продаж оказалось незначительным — в среднем, на 3-4%.
Но дело в том, что загородный рынок так и не оправился от последствий кризиса 2009-2010 годов, и уже пять лет он не может похвастаться активным развитием. Очередные препятствия застройщики встречают вполне адекватно. В строящихся объектах клиентам предлагаются интересные акции, а запуск новых коттеджных поселков затормаживается. Так, в январе и феврале загородный рынок вообще обошелся без премьер, зато в марте открылись продажи сразу в восьми проектах.
Прогнозы на будущее
В целом, эксперты сходятся во мнении, что основные последствия экономического кризиса станут наиболее ощутимы во втором квартале. Практика последних лет показывает, что майские праздники являются своеобразным Рубиконом, перейдя который, рынок идет либо вверх, либо вниз. Понятно, что в этом году оживления ждать не приходится.
По предварительным прогнозам, на первичном рынке, благодаря господдержке, будут продаваться студии и однокомнатные квартиры. Вторичный рынок станет выживать за счет встречных сделок, связанных с улучшением жилищных условий. А на загородном рынке спрос сохранится на бюджетные объекты до 1,5 миллионов рублей. Более дорогие приобретения покупатели предпочтут отложить до лучших времен.
