На первичном рынке недвижимости недавно появился новый формат продажи квартиры с опцией обратного выкупа, или buy-back. Это своеобразный аналог распространенной услуги автосалонов, когда владельцу новоприобретенного автомобиля обещают выкупить машину через несколько лет. Для российских покупателей такая схема пока в диковинку — предложили ее всего несколько девелоперов. А вот за рубежом обратный выкуп активно используется и является выгодным как для застройщиков, так и для покупателей.
Суть услуги
Основная идея предложения заключается в том, что покупатель, приобретая квартиру у строительной компании, при желании может вернуть ее обратно после определенного срока, как правило, по окончании строительства. При этом он получает не только потраченную сумму, но и некий фиксированный процент, величина которого утверждается на этапе заключения сделки.
Например, одно из предложений столичной строительной компании — гарантированный выкуп недвижимости через три года по первоначальной стоимости плюс 13%. Допустим, покупатель приобрел строящуюся квартиру по цене 6 миллионов рублей. Предполагается, что к окончанию строительства ее стоимость увеличится до 8-9 миллионов рублей, то есть вложение обещает стать выгодным. Если по каким-то причинам эти расчеты не оправдываются и покупатель решает вернуть жилье, застройщик обязуется выплатить ему 6 миллионов 800 тысяч рублей.
Все в выигрыше
Возникает закономерный вопрос: зачем это нужно строительным компаниям? Как ни странно, механизм обратного выкупа сулит им большую выгоду.
Во-первых, застройщики привлекают дополнительные денежные средства, которые идут на строительство объекта. Даже если при обратном выкупе они заплатят дольщику проценты, эта сумма все равно окажется меньше той, что придется платить банку, если использовать кредитные средства.
Во-вторых, buy-back — это прекрасный маркетинговый ход, который улучшает имидж компании в глазах покупателей и экспертов, а также является гарантией того, что все обязательства по реализации проекта будут выполнены в срок и с надлежащим качеством.
Для покупателей обратный выкуп тоже своего рода спасательный круг. С его помощью даже самые осторожные инвесторы могут снизить риски, приобретая квартиру на стадии котлована. При этом увеличиваются их шансы на пассивный заработок по истечении определенного срока. В самом худшем случае (когда рынок «проседает» или приобретенное жилье оказывается неликвидом, который сложно продать, не теряя часть вложенных средств) покупатель гарантированно возвращает себе потраченные деньги вместе с процентами.
Подводные камни
Нужно понимать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Поэтому, как и любая другая инвестиция, покупка недвижимости с опцией «обратный выкуп» требует осмотрительности при заключении сделки. Например, в договоре может быть указано, что квартира будет выкуплена застройщиком только через определенное время — год, два или даже пять лет. Понятно, что это подойдет далеко не всем покупателям.
Иногда условием обратного выкупа является единовременная оплата жилья без использования просрочки, либо программа распространяется не на все квартиры, а лишь на те, что определены самой компанией. Такое ограничение существенно сокращает выбор инвестора, а зачастую и вовсе делает его невозможным, поскольку предлагаемые планировки и метражи могут не подойти под запросы.
В некоторых случаях застройщик не выкупает объект напрямую, а выставляет его на открытый рынок, то есть фактически оказывает риэлторские услуги. Таким образом, если цены на рынке недвижимости внезапно упадут, никто не гарантирует не только доходности от продажи жилья, но и возврата той суммы, которую собственник изначально заплатил.
Доверяй — но проверяй
На основе опыта западных коллег российские эксперты советуют покупателям соблюдать меры предосторожности. Так, не стоит принимать за чистую монету слишком щедрые обещания, гарантирующие выкуп квартиры с 50% сверх изначальной цены. Реальная, экономически обоснованная величина процентов, которую может позволить себе добросовестный застройщик, это 5-15% от суммы сделки.
Выбирая тот или иной объект, необходимо правильно оценивать его ликвидность. Довольно часто застройщики устраивают привлекательные акции и распродажи для того, чтобы реализовать проблемные квартиры: на первых этажах, с неудобной планировкой или плохим видом из окна. Инвестор, очарованный заманчивым предложением, подписывает договор и получает жилье, которое впоследствии тяжело продать. Конечно, он может вернуть свои средства по схеме buy-back, но никакой выгоды от совершения сделки нет.
Наконец, обратный выкуп могут позволить себе крупные строительные компании, с хорошей репутацией и стабильным финансовым положением. Когда столь щедрое предложение поступает от малоизвестной фирмы, у покупателя есть все основания чувствовать в этом подвох. Да, при заключении сделки обязательства сторон закрепляются договором, но он не защищает от возможного банкротства. И если стройка будет заморожена, механизм обратного выкупа вряд ли утешит обманутых дольщиков.
В целом, эксперты считают, что схема buy-back появилась на российском рынке неслучайно. Она стала своего рода ответом на кризисные явления, которые подстегнули девелоперов искать новые маркетинговые ходы для привлечения инвесторов и их денежных средств. Сейчас новая услуга может получить хороший толчок к развитию, поскольку она является разумным инструмент для насыщенного рынка, где приходится конкурировать за покупателя.
