Передача денег при сделках с недвижимостью всегда будет актуальной темой, ведь каждая из сторон подвергается определенным рискам. Покупатель или продавец могут стать жертвами мошенничества или обычного обмана. Конечно же, эти малоприятные последствия можно потом урегулировать законными методами, но не всегда при этом получится вернуть назад свои деньги или недвижимость.
Главная сложность при оплате недвижимого имущества наличными заключается в том, что непосредственно право собственности на объект договора переходит покупателю только после государственной регистрации договора купли-продажи, что осуществляется в течении 20 календарных дней с момента подачи полного пакета документов в соответствующий регистрирующий орган. Следовательно, возникает закономерный вопрос: когда именно покупатель должен передать деньги продавцу? Если денежная сумма передается до регистрации договора, то продавец после получения этих средств может отказаться от продолжения сделки, и покупатель в свою очередь останется и без денег и без недвижимости.
В том случае, когда передача денег производится уже после государственной регистрации, то недобросовестный покупатель может избегать дальнейшей оплаты своей части договора. Следовательно, пострадавшей стороной уже может стать продавец недвижимости.
Для того чтобы обезопасить каждую из сторон, участвующую в покупке-продаже недвижимости, прибегают к нескольким способам, один из которых – расчёты через банковскую ячейку. Этот вариант процедуры передачи денег стал наиболее популярным, так как он может полностью свести на нет все риски, которым подвергаются обе стороны при сделках с недвижимостью.
Принцип использования банковской ячейки
Решения проблемы с передачей денег при помощи банковской ячейки заключается в том, что вся денежная сумма по договору купли-продажи закладывается, в арендованную покупателем и продавцом, банковскую ячейку в депозитарии банка на весь срок процедуры государственной регистрации собственности. После окончания государственной регистрации, доступ к ней получает продавец, при условии, что переход права собственности произошел и подтверждается документами, прошедшими регистрацию в Росреестре. Если же процедура купли-продажи не завершилась, и права собственности остались у продавца, то доступ к наличным денежным средствам получает только покупатель.
Достигается это следующим образом: арендуется банковская ячейка, при подписании обеими сторонами договора купли-продажи недвижимости в нее закладывается полная сумма за объект сделки, которая должна перейти продавцу. Стандартный срок аренды депозитной ячейки составляет один календарный месяц. Продавец и покупатель могут арендовать ячейку на любой другой срок, зависящий от их личных обстоятельств, а так же от обстоятельств, связанных с возможной задержкой сроков выдачи документов из регистрирующего органа. На основании п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация договора длится 20 рабочих дней. Если регистрация произошла и продавец получил из службы Росреестра документы, подтверждающие переход права от продавца к покупателю, он получает доступ к деньгам, хранящимся в депозитарии.
После того, как установленный договором аренды банковской ячейки период доступа для продавца истек и он им не воспользовался, то покупатель имеет полное право забрать свои деньги из сейфа. Произойти это может в том случае, если государственная регистрация сделки не произошла по ряду обстоятельств: продавец отказался от завершения договора, написал отказ от регистрации или приостановку, не явился в орган регистрации, не предоставил доверенность на сдачу документов и т.д. Регистрационная палата также может приостановить регистрацию или вообще отказать в ней из-за неполного пакета полученных документов или каких-либо ошибок в них.
Этот принцип позволяет оградиться от большинства мошеннических схем, которыми пользуются злоумышленники. Но и у расчета при помощи депозитной ячейки есть свои нюансы, знать которые обязаны обе стороны договора.
Особенности использования банковской ячейки
Первое — в договоре аренды банковского сейфа должно быть четко прописана вся необходимая информация: имена людей, имеющих доступ, сроки доступа и условия, по которым они его получают. Необходимо крайне внимательно проверить все пункты договора на наличие ошибок и неточностей.
Второе — банк не несет никакой ответственности за содержимое ячейки. Поэтому закладывать деньги, пересчитывать и проверять их подлинность нужно обеим сторонам, для того чтобы в дальнейшем не возникало никаких проблем. Для полноценной проверки можно воспользоваться услугами этого же банка, после чего упаковать все купюры в пакет и поставить подписи.
Третье — в договоре аренды сейфа можно предусмотреть и совместный доступ для двух сторон в любой день, для форс-мажорных обстоятельств.
