Приобретение недвижимости в Королевстве Таиланд для иностранных граждан имеет основную особенность законодательства – запрет на владение землей иностранцами, так как вся земля принадлежит Королю Таиланда и может быть передана в собственность только тайцу. Но при этом для граждан других государств нет каких-либо препятствий на приобретение строений, расположенных на земле, и квартиры в многоэтажных домах – кондоминиумах. Единственное условие – ограничения для продажи иностранцам в размере 49% от общей площади кондоминиума.
Приобретая недвижимость в Таиланде, важно уделить особое внимание переводу денег, так как для покупки наличные деньги не подходят. При совершении сделки необходимо подтвердить, что объект оплачивается переводом из другой страны с обязательным целевым назначением «для покупки недвижимости». Оформляется это при помощи справки FET, Foreign Exchange Transaction, в банке покупателя в Таиланде. Она является подтверждением того, что деньги на банковском счете были официально конвертированы в тайские баты и поступили из-за рубежа. Это необходимое и обязательное условие для оформления покупаемой квартиры в частную собственность.
Процесс самостоятельного приобретения и оформления квартиры в собственность для иностранного гражданина не сложный, но так как ведение документации и переговоры ведутся строго на государственном языке Королевства, то заниматься этим самостоятельно без знания языка, мягко говоря, непросто. Рекомендуем для целей оформления документов выбрать агента, которых, ввиду стабильного спроса, в Тайланде довольно много, в том числе, русскоговорящих. Но стоит учитывать и то, что как таковой лицензии на риэлтерскую деятельность в Тайланде не существует.
Стандартной утвержденной формы договора купли-продажи квартиры в Таиланде нет, поэтому в агентствах недвижимости можно встретить разные формы документа, в обязательном порядке описывающего: объект сделки, данные продавца и покупателя, цену, величину аванса, кто оплачивает обязательные налоги и дату исполнения этого соглашения. Сделки с недвижимостью регистрируются Земельным департаментом, которые по окончанию процедуры оформления собственности выдаются документ, подтверждающий право собственности – «Chanote Deed» Надо заметить, что этот документ заполняется только на тайском языке.
Как мы говорили ранее, в Тайланде существуют ограничения по продаже земли иностранцам. Желающие приобрести собственный дом могут взять участок земли под ним в долгосрочную аренду, или, имея желание иметь землю в собственности, могут поступить следующим образом: оформить юридическое лицо. По местным законам не менее 51% акций этого юридического лица должно принадлежать гражданину Таиланда, а 49% — иностранцу. В уставе компании четко прописывается, кто имеет право на совершение сделок и управление всем бизнесом (в нашем случае это гражданин России). После регистрации такой компании настоящий владелец получает от остальных акционеров доверенность на распоряжения их долями, документы на передачу акций и отказ от должностей. После этого можно свободно совершать сделки с недвижимостью, имея на это все законные основания.
Юридическое лицо не обязано вести реальную деятельность в стране, но существовать всё-таки должно. Поэтому его владельцу необходимо оформлять и сдавать бухгалтерские отчеты, оплачивать необходимые минимальные налоги, что обойдётся приблизительно в 300 долларов США в год. Но при этом иностранный гражданин имеет право совершать от имени компании сделки, связанные с покупкой земельных участков и домов, продавать их и вести строительство.
Цены на недвижимость в Тайланде
Цены на недвижимость в Тайланде указываются в национальной валюте, батах, или в долларах США. Для удобства переведем 4 000 000 рублей и получим 121 000 долларов США.
В целом, стоимость недвижимости в Таиланде относительно ее стоимости в крупных городах России невысока, но все же в последнее время, за счет стабильного спроса, показывает активный рост.
В первую очередь рассмотрим предложения по квартирам, так как иностранцу их проще всего приобрести в собственность, о чем ранее мы уже писали.
Наиболее популярными туристическими направлениями остаются Патайя и Пхукет, что в свою очередь стимулирует темпы строительства и динамику цен в этих городах.
В Патайе и Пхукете средний уровень начальной цены 40 000 долларов США за квартиру метражом порядка 30 кв. м., как правило, студийного типа.
За стоимость в 120 000 долларов США, указанную нами как отправную точку для сравнения, вполне можно приобрести квартиру в кондоминиуме, 90 кв. м. расположенном в одном из живописных районов, в непосредственной близости от пляжа или центра города. При этом в рамках указанной стоимости, помимо самой квартиры с полной меблировкой, Вы можете получить бассейн, игровую площадку, зону прогулки и отдыха, стоянку для автомобиля, в большинстве своем входящих в инфраструктуру кондоминиумов.
Квартиры в Бангкоке, ввиду столичного статуса города, стоят несколько дороже, однако, как и во многих больших городах, на стоимость напрямую влияет месторасположение и престижность района.
Земельные участки в Таиланде официально запрещено иметь в собственности иностранцам, что накладывает определенные сложности на возможность приобретения дома. Однако существуют способы решения этого вопроса, которые позволяют на законных основаниях получить необходимые права. Об этом мы писали ранее.
Стоимость собственного дома в непосредственной близости к морю в Патайе и Пхукете, как правило, начинается с отметки около 100 000 долларов США за площадь порядка 100 метров. Многие дома включают бассейн, ухоженный двор, детскую площадку, паркинг для автомобиля и централизированную охрану.
Налоги на недвижимость и коммунальные платежи в Таиланде
Законодательство Королевства Таиланд предполагает уплату налогов, связанных с недвижимостью только при покупке или продаже, то есть при переходе права собственности. Ежегодные налоги, как таковые, к которым привыкли россияне и европейцы, не существуют. Их заменяют, если можно так выразиться, лишь несколько сторонних налогов, которые обязаны выплачивать собственники домов, земельных участков и предприниматели, зарабатывающие на аренде жилых помещений. Это налог на использование строений, на землю и местный сбор на развитие.
Покупка квартиры в Таиланде облагается следующими налогами:
— Гербовый сбор или вместо него предпринимательский налог (в зависимости от времени владения);
— Налог на переход права собственности.
Налог за переход права собственности (англ. «Transfer Fee») составляет от 2% от оценочной стоимости объекта, которую установил Земельный Департамент. Эта цифра получается в результате расчетов, которые производит специалист Земельного Департамента, и она может отличаться от цены по договору купли-продажи. Причем как в большую сторону, так и в меньшую.
Гербовый сбор (англ. «Stamp Duty») взимается с наибольшей стоимости объекта – между контрактной (в договоре) или оценочной стоимостью (установленной специалистом Земельного Департамента) составляет 0,5 %. Этот вид налога действует в том случае, если объект договора находился в собственности продавца (последнего владельца недвижимости) более 5 лет.
Предпринимательский налог ( англ. «Special business Tax»), как альтернативный Гербовому, взимается в том случае, если недвижимость уже перепродавалась за предыдущие 5 лет. Размер этого сбора 3,3% от наибольшей стоимости объекта – между контрактной (в договоре) или оценочной стоимостью (установленной специалистом Земельного Департамента).
При продаже недвижимости оплачивается Подоходный налог ( англ. «Withholding Tax»). Его размер зависит от того с юридического или физического лица он взимается. При продаже частным лицом ставка налога варьируется от 0 до 37%: стоимость недвижимости умножается на коэффициент, величина которого зависит от срока владения недвижимостью. Если продавец — юридическое лицо, ему придется оплатить подоходный налог в размере 1% от оценочной или продажной стоимости жилья, в зависимости от того, какой показатель больше, а так же помимо налога на переход права собственности и гербового сбора — корпоративный налог на прибыль в размере от 15% до 30% от стоимости недвижимости.
Получается, что конечный размер налогов, необходимых к уплате при покупке недвижимости, напрямую зависит от того, сколько эта собственность находилась во владении у продавца.
Надо заметить, что оплата всех этих налогов может распределяться между продавцом и покупателем в равных долях или по договоренности их может взять на себя одна из сторон сделки.
Налог на использование строений оплачивается в случае коммерческого использования приобретенного объекта и составляет 12% от расчетной годовой прибыли от аренды. Налог на использование земли и на развитие настолько мал, что его разрешается выплачивать один раз в несколько лет при достижении существенной суммы.
Размер коммунальных платежей, которые обязан платить и гражданин Таиланда и иностранец зависит от списка услуг, предоставляемых владельцу недвижимости, а также от расположения, престижности и класса самого дома или квартиры. В среднем коммунальные платежи Королевства, включая все сопутствующие услуги: уборка территории, чистка бассейна, охрана, видеонаблюдение, парковка и т.д., составляют от 0,65 долларов США до 1,95 долларов США за 1 кв. м. в месяц.
Размер платежей за электричество и воду зависит от общего потребления: электроэнергия — 0,13 долларов США за кВт./ч., а водоснабжение от 39 долларов США до 78 долларов США в год.
Как пример можно привести средние цифры: расходы на содержание стандартной двухкомнатной квартиры 60 кв. м. составят 36 – 44 долларов США в месяц. Причем оплата услуг управляющей компании, занимающейся всеми вопросами, полностью включена в стоимость этих коммунальных платежей.
