Земля в Испании наравне с расположенными на ее территории объектами недвижимости нередко становится предметом покупки иностранными гражданами. Процесс приобретения земельного участка на территории этого государства связан с множеством нюансов.
Первым вопросом, который важно разъяснить до оформления сделки купли-продажи, является целевое назначение выбранного участка. Огромные территории в Испании отведены исключительно для нужд сельского хозяйства или имеют культурно-историческую ценность. Очевидно, что возведение каких-либо сооружений на таких землях произвести не удастся. Существует в Испании и закон, утверждающий права государства на все прибрежные территории, в соответствии с которым частное строительство на них категорически запрещено. Именно поэтому следует заблаговременно изучить имеющуюся у продавца документацию на землю.
Практически любая пригодная для застройки земля в Испании находится в статусе частной собственности и может стать предметом купли или продажи. При этом сделки с участками, которые планируется застроить в ближайший после покупки год, облагаются семипроцентным налогом, к которому прибавляются расходы на услуги нотариуса. Любое строительство на приобретенной земле подлежит лицензированию в соответствии с накладываемыми на конкретную местность ограничениями. Так, в большинстве случаев, на территории Испании запрещено возведение частного жилья, превышающего в высоту 3 этажа. Подробнее о строительстве частного дома в Испании читайте здесь.
Строящаяся недвижимость в Испании
Главное преимущество приобретения находящего в процессе строительства дома на испанской земле – возможность получить новую недвижимость по привлекательной цене. Продавая жилье на стадии строительства, продавцы выигрывают за счет минимизации рисков и получения прибыли еще до окончания строительства. Покупатели испанской строящийся недвижимости выигрывают до 1/5 от стоимости аналогичного, но уже достроенного объекта. Кроме того, новый собственник находящегося на стадии строительства жилья получает возможность вносить поправки в его конструктивные особенности и самостоятельно выбирать способ отделки.
Испанские банки охотно дают кредиты на еще не достроенную недвижимость. При этом выплаты по таким займам начинаются лишь после того, как ставший предметом покупки объект будет полностью сдан в эксплуатацию.
Оформление контракта о резервировании
При оформление контракта резервирования объекта частному лицу придется заплатить от 3 000 до 6 000 Евро, а в течение 30 календарных дней после его подписания – еще 10 % от стоимости недвижимости. В случае внесения оплаты по контракту в течение 2 месяцев ее размер возрастет до 20%. Налоги и сопряженные с оформлением расходы, а также остаточная стоимость недвижимости выплачиваются уже при нотариальном оформлении сделки.
Контракт о резервировании должен содержать подробную информацию об объекте сделки, включая его местоположение и стоимость, а также фиксировать дату его подписания. С момента вступления в законную силу данного документа до оформления конечной сделки у юриста будущий покупатель получает 2 месяца на передачу требуемой денежной суммы продавцу. За это время приобретаемая недвижимость проверяется на предмет наличия отягощения в виде задолженностей или других правонарушений со стороны продавца. Тогда же нотариус подготавливает все необходимые для проведения сделки купли-продажи документы.
Нормальной практикой для продавцов испанской недвижимости является желание получить задаток от предполагаемого покупателя. И это вполне понятно: ведь гость государства может попросту передумать заключать сделку и уехать из страны, не предупредив об этом продавца. Как правило, сумма залога составляет порядка 10% от итоговой стоимости недвижимости. В случае отказа потенциального покупателя от заключения сделки эта сумма отходит продающей стороне. В случае же отказа со стороны реализующего недвижимость лица, задаток возвращается несостоявшемуся покупателю в двойном размере. Очевидно, что практика внесения залоговой стоимости за недвижимость делает отказ от сделки невыгодным и накладным для обеих сторон.
В случае приобретения иностранным гражданином достроенной новой или относящейся к сегменту вторичного жилья недвижимости на территории Испании, стоимость предварительного контракта тоже составляет от 3 до 6 тыс. евро. А вот сумма, которую приходится выплатить будущему покупателю в течение первых 30 дней после вступления в действие предварительного контракта, возрастает до 30% от общей стоимости объекта. Оплата всей суммы производится уже в момент подписания договора купли-продажи, который заключается в срок, зафиксированный в контракте резервирования.
В случае приобретения недвижимости в рамках ипотечного кредитования сумма займа выплачивается в момент оформления контракта у нотариуса.
Жилье в аренду
Арендный рынок Испании имеет весьма развитую структуру, благодаря чему процесс приобретения во временное пользование недвижимости расположенной на территории этого государства достаточно прост. Так, задавшись целью снять квартиру в одной из курортных зон Испании, достаточно обратиться в любое риэлтерское или турагентство, имея при себе необходимую денежную сумму, загранпаспорт и свидетельствующий о въезде на территорию страны документ. Профессионалы предложат вам массу вариантов аренды жилплощади уже в течение первых суток после обращения к ним за помощью. Можно и самостоятельно пуститься на поиски сдаваемой в аренду жилой недвижимости путем изучения объявлений в интернете или печатных изданиях, а также предложений работающих на улице «зазывал». Но в такой ситуации потребуется проявить максимум внимания к личности арендодателя и составлению соглашения с тем, чтобы не быть обманутым в ходе заключения сделки.
Краткосрочная аренда жилья иностранными гражданами гораздо более востребована на территории Испании, нежели та же услуга долгосрочного характера. Связано это с тем, что в большинстве случаев арендаторами жилой недвижимости становятся приехавшие в отпуск иностранцы. Реже поводом для аренды становится желание гостей государства пожить на его территории или сдать приобретенный во временное пользование объект в субаренду. Сами же испанцы отдают предпочтение покупке жилья в полную собственность.
Как правило, длительная аренда жилья подразумевает самостоятельное внесение коммунальных платежей арендатором и фиксированную ежемесячную ставку по аренде. Краткосрочная аренда рассчитывается сезонно и, в большинстве случаев, понедельно. Коммуналка в таких ситуациях включается в стоимость аренды наравне с такими сервисными услугами, как уборка или смена белья. Регулирование коммерческих отношений между арендатором и арендодателем происходит согласно составленному между ними договору.
Аренда жилья на территории Испании дает арендатору такое немаловажное преимущество, как первоочередное право на его покупку в случае, если арендодатель решит продать объект аренды.
Цены на квартиры в Испании
Большинству, интересующихся покупкой недвижимости за границей, Испания известна своими регулярно снижающимися ценами ввиду финансового кризиса и плачевными последствиями, имеющими место быть по сей день. С 2008 г. по различным данным стоимость недвижимости в целом по стране снизилась на 45%, тем самым заставив серьезно задуматься многих инвесторов, желающих немного заработать на возможном будущем росте. И как ни странно, наши сограждане оказались в этом желании весьма активны и разделают первую тройку иностанных покупателей с Британией и Францией.
Тем не менее, несмотря на снижающиеся ценовые показатели до конца прошлого года, в начале текущего года на испанском рынке недвижимости наметилась хоть и неактивная, в пределах 2%, но устойчивая тенденция к укреплению. Этому способствовало в том числе и изменение в законодательстве, позволившее получить ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от 500 000 Евро. Мы решили узнать, можно ли на отведенные нам деньги около 80 000 Евро приобрести что-либо значимое.
Разумеется, стоимость сильно варьируется от местонахождения недвижимости. К разбросу цен также можно отнести и тот факт, что в последнее время популярной стала покупка кредитного долга у ипотечного заемщика, который больше не в силах погашать кредит. Т. е. объектом приобретения становится не сам объект, а долговые обязательства заемщика с весьма существенным дисконтом банка. Но об этом, пожалуй, поговорим в следующих статьях.
В целом диапазон цен позволяет сказать, что с нашей суммой на руках можно приобрести жилье вполне неплохого уровня. Так, к примеру, в Торревьехе можно приобрести студию 41 кв. м в 500 метрах от моря и в 40 км. от аэропорта можно за 24 000 Евро. За ту же стоимость в Аликанте можно приобрести аппартамены уже в 65 кв. м. Немного дороже, в 39 000 Евро, в том же городе обойдется мебелированная квартира 80 кв. м с видом на парк.
Барселона уже не так доступна, как небольшие прибрежные города. Стоимость предложений начинаются от 50 000 Евро за студию 28-32 кв. м. Меблированные апартамены 85 кв. м с террасой и паркингом обойдутся как раз в наши 80 000 Евро.
Столичный Мадрид, как и положено большим городам, имеет одни из самых высоких цен на апартамены. Стоимость предложений изредка начинается как раз с 80 000 Евро, но средняя стоимость за квартиру около 60 кв. м варьируется уже около 140 000-160 000 Евро.
Стабильным спросом у россиян пользуются отдельные дома в Испании. Стоимость небольшого дома в 60 кв. м в Торревьехе в 1 км от моря начинается от 80 000 Евро. Но, как правило, покупка загородной недвижимости у большинства покупателей недвижимости в Испании ассоциируется с виллами на берегу моря в престижных районах. Одно из самых доступных подобных предложений мы нашли за 650 000 Евро в Коста-Бланка — двухэтажная вилла 175 кв. м с просторной террасой и бассейном в шаговой доступности до побережья. Стоимость более статусных объектов начинается от 1 000 000 Евро.
В целом российскому покупателю есть из чего выбирать, но если Вы намерены приобретать недвижимость в Испании исключительно с целью инвестиций, рекомендуем не откладывать решение в долгий ящик.
Покупка залоговой недвижимости в Испании со скидкой
Залоговая недвижимость – прекрасный способ приобрести жилье с хорошей скидкой. Действенна такая схема и по отношению к испанской недвижимости. Ведущие свою деятельность на территории этого государства банки охотно распродают находящиеся в ипотеке жилые объекты, выплаты по которым были серьезно просрочены или не вносились вовсе. Но, как показывает практика, покупка в собственность отчужденного жилья – не единственный путь к обладанию желанными квадратными метрами на территории Испанского государства. О новых методах приобретения недвижимости в Испании по привлекательно низкой цене мы и расскажем сегодня, предоставив вашему вниманию пошаговую инструкцию покупки у банка находящейся в ипотеке недвижимости с дисконтом долгов ее собственника.
Начавшийся в 2008 году экономический кризис привел к тому, что многие граждане Испании, приобретавшие недвижимость в кредит, так и не смогли рассчитаться с банками по сопряженным с ним долгам. Итогом такой ситуации стало массовое отчуждение долговой недвижимости в пользу банковских организаций, которые, в свою очередь, выставили ее на продажу для компенсации нанесенного им финансового ущерба.
Вполне понятно, что профильная банковская деятельность весьма далека от риелторского бизнеса, а перенасыщенный предложениями о продаже недвижимости внутренний рынок Испании только усугублял невыгодное для финансовых организаций, пытающихся реализовать отчужденное жилье, положение. В сложившейся ситуации выставленная на продажу недвижимость могла годами ожидать своего покупателя, а банк был вынужден исправно платить по сопряженным с ее простоем счетам. Компенсировать финансовые потери в такой ситуации удавалось далеко не всем кредитным организациям. Именно поэтому многие банки предпочли не вступать в свои законные права на владение отчужденным имуществом, а подыскать нового покупателя, и вручить ему недвижимость вместе с оставшимися от прошлого владельца долгами за «живые» деньги.
Итак, каковы же этапы покупки «долга» по выданному на испанскую недвижимость кредиту?
1. Банк выставляет на продажу отчужденную за неуплату долгов по кредиту недвижимость.
2. Инвестор, задавшийся целью выгодно приобрести недвижимость в Испании, изучает имеющиеся предложения.
3. Потенциальный покупатель обсуждает со специалистами из риелторского агентства условия предстоящей сделки.
4. В случае если инвестора все устраивает, он заключает с банком-продавцом договор о покупке долга владельца отчужденной недвижимости.
5. Следующий этап после подписания договора о покупке долговых обязательств перед банком – аукцион, на котором и будет выставлена на продажу, ставшая предметом отчуждения, недвижимость.
6. В итоге проведения торгов инвестор либо становится собственником испанской недвижимости по привлекательной цене, либо возвращает вложенные в покупку долга средства с прибылью (стартовая цена на аукционе высчитывается именно исходя из долга прежнего владельца недвижимости перед банком).
Давайте более подробно рассмотрим каждый из вышеперечисленных этапов:
1. Разыскиваем и анализируем интересные предложения
Если вы находитесь на территории России, то лучшим способом для поиска максимально выгодных предложений о продаже долга по испанской недвижимости станет сотрудничество с агентством, занимающимся сбором и систематизацией подобных сведений. Дело в том, что общей базы, включающей все актуальные предложения о продаже недвижимости в Испании по схеме «покупка долга» попросту не существует. Обратившись же в агентство недвижимости, занимающееся сбором таких данных, вы сможете максимально быстро подыскать интересующий вас объект для приобретения по нему долговых обязательств.
2. Рассмотрение условий по конкретной сделке
Предположим, что нынешний собственник недвижимости не выполняет свои долговые обязательства на протяжении многих месяцев. Банк приходит к пониманию бесперспективности дальнейших отношений с должником, но терять, например, 320 тыс. евро, которые задолжал ему заемщик, конечно, не хочет. Но как банку заинтересовать потенциального покупателя долга по недвижимости? Ответ прост: дисконтом! Банк предлагает условия перекупки долговых обязательств не за 320, а за 270 тысяч, а может быть, и еще дешевле. Конечно, инвестор заинтересуется таким предложением! Но можно ли говорить о еще более выгодных для покупателя условиях покупки долга, достигнутых путем переговоров и торга с финансовой организацией-продавцом?
Можно. Но доверять такие торги следует опытному в вопросах покупки долга испанскому партнеру. Зачем банку идти на уступки и соглашаться на еще более привлекательные для инвестора условия? Потому что основной целью для него является единовременное получение от покупателя всей суммы долга.
Собравшись приобрести испанскую недвижимость по схеме «выкупа долга», необходимо учитывать, что до момента смены собственника ее осмотр и оценка изнутри запрещены по закону.
3. Договор о покупке долга
После принятия инвестором окончательного решения о покупке долговых обязательств, имеющегося у собственника недвижимости перед банком, его ожидает простая процедура, состоящая из 2 последовательных этапов.
Первый из них – заключение договора с банковской организацией. Второй – внесение соответствующих поправок в раздел обременений документа, свидетельствующего о собственности, являющейся предметом сделки недвижимости. Вместо банка в графу «кредитодатель» вписывается инвестор. При этом новый владелец недвижимости останется должен организации-кредитору столько же, сколько и предыдущий, а инвестор выигрывает за счет внесения им более скромной суммы в момент выкупа долга.
В процессе подписания договора отдельной оплате подлежат нотариальные и регистрационные услуги, а также однопроцентный налог, взимаемый за передачу прав собственности на недвижимость. Какие-либо другие налоги на этом этапе сделки не оплачиваются.
Если по итогам аукциона недвижимость так и останется в собственности инвестора, то оставшиеся налоги он должен будет уплатить сам, в противном случае эта обязанность упадет на плечи нового обладателя объекта торгов.
4. Подготовка к проведению публичных торгов
Как только выкуп долга произведен, а инвестор оформлен в качестве кредитодателя, начинается подготовка к проведению публичного аукциона, которая может занять от полугода до 12 месяцев. На протяжении всего этого срока пеня по ипотечному кредиту будет расти. Соответственно, увеличивается и сумма задолженности первоначального владельца недвижимости перед инвестором. Если инвестор подает в суд на должника, то он должен будет оплатить судебный сбор, объем которого напрямую зависит от размера накопившегося долга.
Перед началом аукциона производится оценка объекта, оплата которой ложится на плечи инвестора. Оплачивает он и 0,5% суммы задолженности с целью регистрации реализуемого объекта в реестре недвижимости.
До полного окончания судебной тяжбы прежний владелец недвижимости в полном объеме несет обязательства по оплате сопряженных с ее содержанием налогов и услуг коммунального характера.
5. Аукцион и передача прав собственности
После того, как дата проведения аукциона назначена, недвижимость выставляется на торги. При этом ее стартовая стоимость рассчитывается исходя из размера задолженности перед банком, накопившихся процентов и всевозможных финансовых издержек.
Торги проводятся непосредственно в зале суда, «билетом» на участие в них становится внесение символического залога, гарантирующего серьезность намерений участников. Если инвестор желает оставить объект торгов за собой, он также имеет право принять участие в аукционе. Если же его главной целью является получение финансовой выгоды от продажи, он может поучаствовать в торгах в роли зрителя.
Если в результате проведения аукциона недвижимость так и не обретет нового владельца (а на практике такие случаи – не редкость), происходит ее оформление в собственность инвестора в порядке, идентичном процессу проведения сделки купли-продажи жилой недвижимости вторичного рынка. Сопряженные с оформлением сделки налоги в такой ситуации составляют 8% при номинальной стоимости жилья до 400 тыс. евро, 9% — в случае ценового диапазона от 400 до 700 тыс. евро и 10% от общей цены недвижимости в случае ее большей, нежели 700 тыс. стоимости.
Покупая залоговую недвижимость, инвестор должен понимать, что в случае неоплаты коммунальных долгов по ее обслуживанию предыдущим владельцем, они перейдут ему вместе с новоприобретенным жильем. Во избежание появления подобной статьи расходов, следует потребовать у банка долговой отчет по недвижимости перед заключением договора купли-продажи долга по выданному на ее приобретение кредиту.
