В случаях, когда срочно необходимо произвести оценку городской недвижимости, а привлечение специалиста для ее осуществления по каким-либо причинам невозможно или нецелесообразно, можно попытаться оценить квартиру собственными силами. Для этого потребуется прибегнуть к использованию упрощенного алгоритма, заключающегося в проведении сравнительного анализа аналогичных вашей ситуации предложений, имеющихся на рынке недвижимости.
Итак, для оценки стоимости квартиры своими силами необходимо соблюдать следующий порядок действий:
1. Нужно ознакомится с имеющимися на рынке предложениями о продаже квартир, наиболее соответствующих по своим характеристикам оцениваемой вами. Источником информации в такой ситуации могут стать как крупные риелторские агентства, так и всевозможные интернет-площадки объявлений и печатные издания. Главное, чтобы источник был надежным, а найденные с его помощью предложения актуальными. Если в процессе изучения объявления о продаже у вас возникнут какие-либо сомнения, лучше всего связаться с продавцом и лично уточнить у него все интересующие вас нюансы.
2. Результатом проделанной вами работы должно стать 5-6 объявлений о продаже городской недвижимости, максимально схожей с имеющейся у вас квартирой по следующим критериям:
— местоположение и инфраструктура района;
— тип конструкции дома, его сохранность;
— качество отделки квартиры;
— количество имеющихся комнат;
— степень сохранности жилья;
— площадь и конфигурация кухни и санузла;
— наличие лоджии, балкона, кладовки и т.д.;
— этаж.
3. Закончив с выбором необходимого количества аналогичных вашей квартире предложений, необходимо скорректировать заявленную в объявлениях стоимость в соответствии с размером предполагаемой скидки, которую может предложить продавец в ходе личных переговоров. Определить конкретную величину предполагаемой скидки, не прибегая к мнению экспертов, достаточно сложно, так как желание продавцов «сбросить цену», как правило, напрямую зависит от состояния рынка недвижимости в конкретном регионе. Падение или рост цен на квартиры в основном имеет цикличный характер, и если в период стагнации скидки на жилую недвижимость могут быть достаточно большими, то в случае наличия положительной динамики роста цен и осведомленности в этом продавца скидку можно не получить вовсе.
Немалую роль в процессе торга будет играть и человеческий фактор, а также сопряженные с продажей конкретной квартиры юридические и бытовые нюансы. Таким образом, точно определить размер поправки, которую следует внести в оценочную стоимость в качестве вероятной скидки, достаточно сложно. В качестве универсального алгоритма для определения поправки на скидку можно использовать следующие усредненные показатели: состояние рынка недвижимости, поправка на торг, %. При этом в случае роста поправка составит 0-2%, умеренного роста – не более 2%, в равновесном положении – порядка 4%, а в момент падения – около 6 %.
4. Этот этап состоит в подсчете ориентировочной стоимости 1 кв. метра имеющегося в вашем распоряжении жилья. Произвести его достаточно просто путем определения аналогичного параметра для уже подобранных вами предложений. Для этого уже скорректированную с учетом возможной скидки стоимость предложения необходимо разделить на номинальную площадь жилья. Проделав эту манипуляцию с каждым из найденных предложений, мы получим ориентировочную стоимость квадратного метра своей квартиры, наиболее соответствующую имеющейся на рынке недвижимости ситуации. При этом отличающиеся от следующего по порядку значения более чем на 20% показатели следует сразу исключить из хода оценочных работ как нерепрезентативные. Так, если результатом проделанных вами вычислений стал следующий ценовой ряд: 89, 93, 99, 102 и 137 тыс. руб., то последнее значение, отличающееся от предшествующего ему показателя более чем на 20%, необходимо отбросить и не учитывать при дальнейшей оценке.
Последний этап необходимых для произведения самостоятельной оценки городской недвижимости работ заключается в вычислении среднего арифметического для полученного вами на предыдущем этапе ценового ряда, т.е. предполагаемой стоимости квадратного метра оцениваемого вами жилья. Получив примерную стоимость квадратного метра и умножив ее на имеющийся в вашем распоряжении метраж, вы получите приблизительную стоимость оцениваемой квартиры, максимально соответствующую имеющейся на региональном рынке недвижимости ситуации.
Несмотря на то, что описанный выше метод произведения оценки является максимально упрощенным, он может дать вполне достоверные результаты при правильном подборе предложений-аналогов и внимательном подходе к определению поправки на возможную скидку от продавца.
