Рынок апартаментов Санкт-Петербурга находится в начальной стадии своего развития, но, несмотря на это, интерес покупателей и застройщиков к нему за последние годы значительно возрос. Обсуждение этого вида недвижимости становится одной из популярных тем среди девелоперов Санкт-Петербурга и инвесторов, подогревая спрос потенциальных покупателей. На рынке периодически возникают новые предложения, тем более что никаких препятствий для развития этого сегмента на сегодняшний день нет и, похоже, не предвидится.
В первую очередь надо заметить, что законодательно понятие «апартаменты» не определено. То есть юридически этот сегмент рынка недвижимости не закреплён, и его объекты считаются нежилыми, что напрямую влияет не только на оформление прав собственности, но и на дальнейшее использование этого вида собственности.
юридически этот сегмент рынка недвижимости не закреплён, и его объекты считаются нежилыми
Развитие рынка апартаментов, а точнее рост строительства, обусловлено дефицитом земельных участков, пригодных для возведения жилых домов. В то время как для апартаментов достаточно земли коммерческого назначения, что значительно облегчает процесс оформления и удешевляет конечную стоимость данных объектов, так как нет нормативных ограничений по плотности, обеспечению социальной инфраструктуры и т. д. Все эти факторы позволяют предлагать конечному потребителю объекты на 10-15% дешевле аналогичных предложений жилого сегмента.
Помимо этого застройщики видят инвестиционную привлекательность относительно нового для нашей страны сегмента гостиничного бизнеса – апарт-отелей. Они занимают золотую середину между гостиницами и арендованными квартирами, предлагая уровень сервиса первого и более низкую стоимость и домашний уют второго. Перспективный сегмент и отсутствие временных затрат на операционное управление, возложенное на плечи управляющей компании апарт-отеля, делает приобретение апартаментов частным инвестором обоснованным вложением свободных средств.
апартаменты продаются на 10-15% дешевле аналогичных предложений жилого сегмента
Основные отличия апартаментов от стандартных жилых помещений.
Под понятием апартаменты в России подразумевается недвижимость, с которой собственник вправе производить все стандартные операции: продажа, дарение, аренда, завещание и т.д. Единственное отличие от квартир: подобные помещения, которые изначально предназначены для проживания, располагаются в зданиях, имеющих статус коммерческого объекта, то есть и сами формально определены как нежилая недвижимость. Отсюда и вытекают особенности, с которыми придется столкнуться их владельцам.
1. Общая стоимость содержания апартаментов будет дороже, так как это — объект коммерческого назначения. Налог на недвижимость в несколько раз больше и рассчитывается от кадастровой стоимости с коэффициентом в 0,5% (для квартир 0,1%). Оплата коммунальных услуг также будет производиться по коммерческим тарифам, а это на 15-20% дороже аналогичных расходов для квартиры.
2. В апартаментах жильцам нельзя будет получить постоянную регистрацию. Но зато есть возможность получить временную регистрацию с такими же социальными правами, как и у постоянной: медицинское страхование, школы и детсады для детей, обслуживание в местной поликлинике, постановка автомобиля на учет и т. д. Единственный нюанс: дом, в котором расположены апартаменты, должен иметь официальный статус гостиницы и обслуживаться специальной управляющей компанией с соответствующей лицензией. Заниматься продлением временной регистрацией будут сотрудники этой компании.
дом, в котором расположены апартаменты, должен иметь официальный статус гостиницы и обслуживаться специальной управляющей компанией
3. Апартаменты, как говорилось выше, имеют юридический статус нежилого помещения. Следовательно, они покупаются и оформляются в собственность по соответствующим законам, также как при покупке коммерческого объекта (гостиницы или офиса).
4. Владельцы апартаментов могут спокойно осуществлять необходимые перепланировки, не переживая за их согласование. Дело в том, что для этого вида недвижимости не действуют нормативы жилых помещений. Это позволяет реализовывать самые необычные и нестандартные дизайнерские решения.
владельцы апартаментов могут спокойно осуществлять необходимые перепланировки
5. Собственник имеет право без дополнительного оформления сдавать апартаменты в аренду как офисное помещение. Так как объект изначально может быть зарегистрирован в Бюро Технической Инвентаризации как «операционный зал», «подсобное помещение» или, например, как «помещение для сотрудников».
6. Приобретение апартаментов на стадии строительства — более рискованное решение. Дело в том, что если жилой дом по каким-то обстоятельствам окажется недостроенным, то в решение этой проблемы вмешиваются местные власти: привлекается более надежный застройщик, выделяются дополнительные средства из бюджета и т. д. Если же «недостроем» окажется нежилой объект, то это уже вне компетенции местной власти, и все споры необходимо будет решать на уровне арбитражного суда.
Для целей приобретения апартаментов стало возможным оформление ипотеки. Большинство застройщиков на начальном этапе строительства начинают сотрудничать с банками для предоставления ипотечных кредитов покупателям.
