12 июля. «Новый Крым». По мнению многих аналитиков, начиная с 2019 года, в области жилищного строительства Крыма ожидается кризис. Так ли это?Чтобы разобраться, какие факторы и каким образом повлияют на развитие строительной отрасли полуострова в 2019 и еще, что более важно, как это может отразиться на ценах на недвижимость, наш корреспондент встретилась с директором одной из ведущих проектных организаций республики ООО «Проектный институт „Геоплан“, Сергеем Иосифовичем Колосовым. Н. К. В последнее время изменения в сфере строительства и проектирования идут практически по всем фронтам, а эти изменения могут существенно повлиять и на структуру самого строительного рынка, и на стоимость коммерческой и жилой недвижимости. Основной фактор, который вызывает самое большое количество вопросов, предположений и беспокойств — это изменение законодательства. Закон 214-ФЗ, который отменяет долевое строительство жилья, начал действовать 1 июля 2019 года. Большинство экспертов по недвижимости склоняется к тому, что начало действия данного закона приведет к росту цен на недвижимость в силу того, что теперь застройщика будут кредитовать не дольщики, а банки. А это автоматически заложит банковский процент и стоимость страховки в стоимость недвижимости. Приведет ли действие этого закона к росту себестоимости, а, соответственно, и цен, на строящуюся недвижимость? Если да, то насколько?С. К. Все, что делается государством в этом направлении — делается для гарантии безопасности средств граждан, приобретающих недвижимость в строящихся домах. Для справки:По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб. Однако, есть факторы, которые могут повлечь за собой весьма негативные последствия и скажутся, в первую очередь, на увеличении стоимости жилья. Рассмотрим основные изменения в долевом строительстве с 1 июля2019г. Для получения разрешения на строительство многоквартирного здания, застройщик должен зарегистрировать новое юридическое лицо, открыть целевой счет в уполномоченном банке, застраховать свою ответственность. Уже с 1 июля 2018 года для всех застройщиков действует обязательное банковское сопровождение сделок. То есть, банк имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве запрещены. Вместе с заключением договора, на каждого дольщика открывается индивидуальный целевой эскроу-счет, на который зачисляются все средства (собственные сбережения, кредитные средства). Одновременно происходит страхование средств дольщиков через Фонд, на случай банкротства застройщика или обслуживающего банка. Средства на эскроу-счетах автоматически блокируются на весь период строительства, т.е. застройщик не может их получить до сдачи готового объекта и подписания акта на ввод в эксплуатацию; Процентная ставка по финансированию проекта снижается по мере накопления средств на эскроу-счетах. Совместно с банковским контролем над застройщиками, вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, назначением руководителя которого будет заниматься Минстрой Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительстваЧто все это значит?Это значит, что, с одной стороны, с введением эскроу-счетов, возможность злоупотребления или мошенничества практически полностью устраняется. Банк перечислит деньги застройщику только после завершения строительства и получения акта на ввод объекта в эксплуатацию. (Хотя, с такой гарантией тоже можно поспорить, так как финансовые потери обманутых дольщиков за последние годы сравнима с финансовыми потерями граждан и организаций, произошедших по причине отзыва лицензий у банков) А с другой стороны, это значит, что контроль над деятельностью застройщика передается банку и он может влиять на хозяйственно-финансовую деятельность застройщика, вплоть до изменения ее структуры. Например, застройщику может быть отказано в привлечении бригад электриков, сварщиков, грузчиков, перевозчиков и т.д., с которыми у застройщика уже сложились долгосрочные рабочие отношения, если банк расценит такое сотрудничество как „нецелевое расходование средств“, или его еще по какой-либо причине не устроят субподрядчики. Взамен он может предложить заключить договора с другими субподрядчиками, но не факт, что застройщик сможет с ними работать эффективно, и, вполне вероятно, стоимость их услуг будет дороже. Если возникнет несколько подобных ситуаций в рамках одного проекта, то это не только может разрушительным образом повлиять на производственную структуру застройщика и снизить его эффективность, но и „съесть“ все преимущества от сниженной ставки кредитования по накопленным средствам на эскроу-счетах. Тем более, что процентные ставки финансирования в банках Крыма и так достаточно высоки. Даже с учетом средств на эскроу-счетах, они не опускаются ниже 6%. А в среднем колеблются между 6% и 12%. »Сбербанк» озвучивал варианты программ, когда при превышении средств на эскроу-счетах над объемом финансирования застройщика банком они могут ставку по кредиту застройщику снижать до уровня 0,01% годовых. Но в Крыму такой перспективы пока не видно. Поскольку совместно с банковским контролем над застройщиками, вводится и государственный контроль в каждом субъекте РФ в лице специальных контролирующих органов, то контролирующая надстройка значительно вырастает, а это, как правило, приводит к увеличению бюрократизации всех процессов. То есть, к возникновению ряда ситуаций, когда малейшее изменение в производственном процессе требует множества всяческих согласований, совещаний, заседаний и пр. Любое оперативное решение в данной ситуации (а такая необходимость в процессе строительства и проектирования возникает достаточно часто), теряет свою оперативность, а, значит, и целесообразность. Самое существенное негативное последствие — повышение цен на жилье. И обусловлено это не только тем, что в цену будет автоматически заложен банковский процент и стоимость страховки, плюс расходы ресурсов и времени на дополнительный контроль. Дело в том, что ключевым преимуществом долевого строительства являлась возможность приобрести объект на начальных стадиях возведения по сниженным ценам. Добросовестный застройщик мог эффективно их использовать — заранее приобретать материалы, планировать свою деятельность. Однако, недобросовестные застройщики, заранее получая оплату за недостроенное жилье, расходовали деньги не по основному назначению. В этом-то и была проблема. Введение такой нормы как закон 214-ФЗ практически полностью нивелирует смысл раннего привлечения средств от граждан, так как застройщику, в силу вышеизложенных причин, придется использовать собственные или привлеченные ресурсы и для строительства. В этом случае, застройщик не заинтересован в предоставлении скидок, в результате чего цена по ДДУ практически сравняется со стоимостью готовой квартиры; а получить деньги с эскроу-счета до завершения строительства не сможет и сам дольщик, если не представит соглашение о расторжении ДДУ. Итак, Закон 214-ФЗ, за счет устранения большинства преимуществ долевого строительства; создавая дополнительные контролирующие надстройки, влекущие за собой дополнительные бюрократические издержки; ставя под угрозу эффективность здоровых строительных организаций за счет вмешательства банков в их производственные процессы; вытесняя с рынка некрупные строительные организации, обеспечивающих нормальную конкурентную среду, пытается решить одну проблему –обеспечение гарантии гражданам сохранности вложенных средств. Но и это тоже не дает 100% гарантию, если вспомнить о количестве отозванных у банков лицензийДля справки: по данным РБК за последние 5 лет лицензий лишились 400 банков. Заключение: Так ли необходим полный отказ от института ДДУ? Может быть, можно рассмотреть и другие инструменты гарантий для тех случаев, когда люди готовы доверить свои средства застройщику для решения своего жилищного вопроса, не впрягаясь в долговую кабалу?У людей, все-таки, должен быть выбор.