Спрос на недвижимость в Эстонии в последние годы возрастает не только у жителей соседних европейских государствах, но и у наших соотечественников. На это есть свои немаловажные причины.
Первое, что привлекает россиян – это мультивиза, которую получает новый владелец эстонской недвижимости. С ней можно свободно передвигаться по всей Шенгенской территории.
Второе. Стоимость европейской недвижимости на приморской территории относительно невелика. За цену однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге можно найти хорошие апартаменты или частный дом рядом с каким-нибудь пляжем.
Третье. Это сама Эстония – страна с многовековой культурой, красивой и яркой природой, с безлюдными пляжами, средневековыми замками и усадьбами. В любое время года здесь всегда можно отдохнуть не только активно, но и культурно.
Четвертое. Расположение европейской недвижимости от Санкт-Петербурга и Москвы. За 4 или 10 часов, соответственно, можно спокойно добраться до уютного места отдыха. Большой веселой компанией или всей семьей. На весь отпуск, праздники или просто на выходные.
Недвижимость в Эстонии, таким образом, станет не только полезным, но и приятным приобретением.
Возможность покупки и оформления недвижимости в Эстонии есть не только у граждан, но и у иностранцев. Граждане других стран, в том числе и России, приобретают жилую собственность ровно на тех же условиях, что и эстонцы. Но при этом надо заметить, что есть некоторые ограничения, касающиеся приграничных территорий. Перед покупкой необходимо уточнить, есть ли подобные ограничения на выбранную недвижимость.
Приобретение и оформление квартиры или дома в Эстонии требует обязательного присутствия двух сторон: покупателя и продавца. Если кто-то из них состоит в браке, то их супруги обязаны дать письменное согласие на проведение сделки даже в том случае, если они не являются собственниками этого объекта.
Предварительный договор на приобретение недвижимости
В Эстонии все сделки с недвижимостью оформляются нотариально. На всех этапах, включая предварительный договор.
Нотариус, который ведет сделку, несет ответственность перед сторонами за ее юридическую чистоту. Он обязан проверить наличие необходимого пакета документов у продавца и покупателя. Уточнить в государственных органах всю нужную для сделки информацию: принадлежность объекта продавцу, наличие возможных обременений и т.д. Для этого у каждого нотариуса есть свободный доступ к реестру.
Нотариус не может проверить лишь наличие долгов по коммунальным платежам. Это нужно сделать самостоятельно у продавца: попросить справку от жилищной компании или последние платежки.
Записываться к нотариусу желательно заранее. Так как срок ожидания может растянуться от нескольких дней до месяца. Это зависит от региона и текущего состояния рынка недвижимости. Записываться может любой участник сделки, в том числе и риэлтор, который, как правило, берет все подобные организационные моменты на себя.
Предварительный договор у нотариуса составляется на эстонском языке и учитывает все действующие законодательные требования.
В договоре обязательно должны быть прописаны следующие моменты:
— стоимость объекта недвижимости,
— размер предоплаты,
— способ и условия оплаты,
— отсутствие или наличие долгов,
— подтверждение продавца об отсутствии существенных недостатков,
— решение о том, какая из сторон должна оплатить коммунальные счета за этот месяц.
Внесение депозита для заключения сделки
В присутствии нотариуса покупатель вносит определенный двумя сторонами задаток. Первоначальный взнос может составлять от 10% и до 20% от общей стоимости объекта. Все специалисты и риэлторы советуют пользоваться именно нотариальным депозитом для полной безопасности.
Если покупатель решил аннулировать сделку, то на этот задаток вводятся штрафные санкции. В размере от 5% до 15% первоначального взноса. Остальная же сумма в день отказа возвращается покупателю.
Основной договор на приобретение недвижимости
Подписание основного договора также осуществляется в присутствии нотариуса, который начинал ведение текущей сделки. При этом объект договора должен быть проверен нотариальной конторой по записям электронного реестра на наличие возможных ограничений, которые каким-либо образом могут повлиять на покупку.
Собственник, он же продавец, должен прийти на подписание договора со справкой, подтверждающей отсутствие долгов.
Обе стороны (покупатель и продавец) подписывают заранее утвержденный договор купли-продажи при обязательном присутствии нотариуса.
Окончательная и полная оплата сделки осуществляется согласно договору переводом средств на счет нотариальной конторы.
Регистрация собственности. Крепостная книга
После заключения сделки обеим сторонам выдается заверенная нотариусом копия договора. Оригинал же остается в нотариальной конторе, где хранится в архиве. Документы в Государственный Реестр для регистрации отправляет нотариус. Оформление собственности на недвижимость в Эстонии осуществляет секретарь Земельного суда. Изменения вносятся в Крепостную Книгу – реестр недвижимого имущества. Совершенная сделка купли-продажи считается окончательно завершенной только после внесения всех необходимых изменений.
Обе стороны получат письменные уведомления и соответствующую выписку из Крепостной Книги. Собственнику через две недели пришлют на электронную почту ссылку с выпиской и обновленными данными по купленной недвижимости.
Налоги на недвижимость
В Эстонии налог на недвижимость как таковой отсутствует. Вместо него действует «земельный налог», которым облагаются все владельцы частных домов, земельных участков, сельскохозяйственных и прочих угодий.
Но для владельцев квартир в многоэтажных домах существует своя система: за каждым многоквартирным домом закреплен определенный земельный участок, который разделен между собственниками квартир на «идеальные части». Следовательно, каждый владелец квартиры уплачивает земельный налог за свою «идеальную часть».
Для каждого типа недвижимости действует своя ставка налога, которую определяют местные власти. Таким образом, размер налога зависит не только от вида собственности, но и от расположения объекта.
Ставка налога варьируется от 0,1% до 2,5% в год от кадастровой стоимости земельного участка. Эти важные нюансы необходимо уточнять до начала процедуры приобретения жилой недвижимости и оформления в собственность. Сделать это можно несколькими способами: у продавца квартиры, у риэлтора или на официальном сайте Министерства налогов и сборов Эстонии. Для примера приведем несколько конкретных цифр:
— Однокомнатные квартиры в Северо-Восточных уездах Эстонии могут вообще не облагаться земельным налогом, так как если его значение не превышает 5 Евро, то по закону он не начисляется.
— Двухкомнатная квартира в Таллинне потребует уплаты налога в размере от 15 Евро и до 40 Евро в год.
— Земельный участок в прибрежных районах размером 10-12 соток может обойтись владельцу до 200 Евро в год.
Налоговый платеж можно разбить на две части в том случае, если его размер превысил 65 Евро.
При несвоевременно проведенном платеже начисляется штраф – пенни от суммы – 0,06% в сутки (или 22% в год).
Коммунальные платежи
Невысокие цены на недвижимость в Эстонии радуют потенциальных инвесторов и граждан других стран. Но в то же время, коммунальные платежи в этой стране самые высокие в Прибалтийском регионе. Начиная с 2008 года цены на энергоресурсы неуклонно поднимаются. Из-за этого содержание любой жилой недвижимости в Эстонии довольно дорого (по сравнению с российскими ценами на такие же услуги).
Надо заметить, что коммунальные платежи в Эстонии начисляются исходя из общей площади объекта, без учета «прописанных» жильцов. Рассчитываются они по сумме нескольких статей расходов: расположение квартиры и ее площадь, плата за газ, воду и электричество (по показаниям индивидуальных счетчиков). Плата за централизованное отопление начисляется только в отопительный сезон и не распределяется на все месяца года.
Теперь перейдем к реальным цифрам:
— платеж за квартиру варьируется от 0,2 до 1 Евро в месяц на 1 квадратный метр. Этот показатель полностью зависит от управляющей компании и перечня услуг, которые она предоставляет свои жильцам. Поэтому в элитном жилом комплексе оплата одного квадратного метра может превышать эти цифры.
— в отопительный сезон к этому платежу добавляется от 1,5 до 3 Евро за кв. метр в месяц.
— тариф на электричество – 0,12 Евро за киловатт/час.
— плата за водоснабжение также зависит от региона – на семью из 3-х человек может достигать 15 Евро в месяц.
Итак, для семьи из трех человек, проживающей в квартире площадью 60 квадратных метров, ежемесячный платеж составит в среднем:
— отопительный сезон – от 100 до 250 Евро;
— летний сезон – от 40 до 90 Евро в месяц.
Цены на недвижимость
Диапазон цен на недвижимость этой страны довольно широк и может сильно отличаться от ряда факторов, наиболее важный из которых – географическое положение. Самый дорогой квадратный метр, естественно, в столице – городе Таллинне. А наиболее демократичные цены можно найти в восточных уездах Эстонии, ближе к границе с Россией. Для наших соотечественников это, бесспорно, является значимым преимуществом.
Недвижимость в Таллинне, хоть и самая дорогая, но при этом наиболее востребованная. Так как это не только политический, научный, культурный, исторический и туристический центр страны, но и крупный пассажирский и торговый порт, деловая столица Эстонии.
По цене однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге, а это на данный момент в среднем 75 000 Евро, мы можем найти много предложений. От центра города, до его окраин:
— Двухкомнатная квартира общей площадью около 43 кв. метра. Расположена недалеко от центра, в хорошем состоянии и не требующая вложений. В шаговой доступности от развитой инфраструктуры, такая квартира будет стоить около 56 000 Евро.
— Трехкомнатная квартира. Также недалеко от исторического центра. Общей площадью 70 кв. метров, в идеальном состоянии. В прекрасном и живописном районе города, рядом с парком и социальной инфраструктурой, будет стоить 74 000 Евро.
— Недвижимость в центре Таллинна намного дороже соседних районов и окраин. Но и за нашу сумму можно найти отличное предложение. Однокомнатная квартира площадью 32 кв. метра в хорошем состояние и полностью меблированная будет стоить 76 000 Евро.
Внимание россиян может привлечь город Нарва. Это третий по величине и численности населения город Эстонии. Расположен он на границе с Россией (1 км. до КПП). Но это не единственное преимущество: до пляжа Финского залива всего 15 км, а до Санкт-Петербурга даже ближе, чем до Таллинна — 140 км. Жилая недвижимость в Нарве приятно удивляет своими ценами:
— Однокомнатная квартира на окраине города. Площадь 23 кв. метра, не требующая ремонта стоит 11 500 Евро.
— Трехкомнатная квартира. Недалеко от центра города. Площадь 67 кв. метров. В хорошем состояние, продается с мебелью и парковочным местом стоит 63 000 Евро.
— Четырехкомнатная двухуровневая квартира в кирпичном доме. Центральная часть города. Общая площадь 92 кв. метра. Капитальный ремонт, парковочное место, эксплуатируемый подвал, балкон. Цена 75 000 Евро.
Для любителей пляжного отдыха в Эстонии тоже можно найти немало привлекательных вариантов по всему побережью страны. Будь то небольшая деревенька недалеко от Таллинна или городок Пярну на юго-западе:
Кабернееме (эст. — Kaberneeme) – небольшая пляжная деревня в 40 километрах от Таллина. Двухкомнатная квартира в 500 метрах от моря. Общая площадь 51 кв. метр стоит 73 000 Евро.
А в городе Пярну, трехкомнатная квартира 73 кв. метра в отличном состояние, меблированная, будет стоить 71 000 Евро.
