За последние два десятилетия рынок недвижимости пережил со страной несколько экономических потрясений и в целом успешно справился с их последствиями. В связи с этим многие аналитики проводят аналогию между текущей ситуацией и событиями прошлых лет и пытаются дать прогноз на основе полученного опыта.
Сравнение 1998, 2008 и 2014-го годов стоит начать с причин кризисов, которые кардинально отличаются друг от друга. Первый был обусловлен внутренними проблемами в России и носил локальный характер. Второй стал следствием дестабилизации западной банковской системы и затронул все развитые страны мира. Сегодняшние события имеют геополитическую подоплеку: присоединение Крыма и обострение отношений с Западом вскрыли застарелые проблемы в российской экономике.
Рубль опережает нефть
Сюжет в общем и целом идентичен: падение мировых цен на нефть, ослабление рубля, уменьшение доходов населения и, как следствие, снижение платежеспособного спроса. Различны лишь масштабы бедствия.
Так, в 1998 году стоимость одного барреля нефти уменьшилась на 40%. Спустя десять лет падение цен оказалось более резким и глубоким — 70% в течение пяти месяцев. После того, как страны ОПЕК согласились сократить объемы добычи, ситуация выровнялась, а показатели уверенно пошли вверх. Текущий кризис не побил «рекорд» шестилетней давности — за пять месяцев нефть подешевела на 46%, но в этот раз страны-экспортеры отказались сокращать квоты, поэтому на поддержку с их стороны рассчитывать не приходится.
Что касается валютного курса, то в 98-м году рубль обесценился в три с половиной раза, а в 2008-м — в полтора. До начала девальвации 2014 года курс стабильно держался на отметке 32-33 рубля за доллар, и на сегодняшний день падение отечественной валюты составило 80%. Очевидно, что рубль, отпущенный Банком России в свободное плавание, обесценивается быстрее «черного золота», и нет никакой уверенности в его завтрашнем дне.
Что касается рынка недвижимости, то за прошедшие 15 лет он претерпел существенные изменения. В 98-м году цены на квадратные метры номинировались в американской валюте, а себестоимость строительства высчитывалась в рублях. Поскольку доллар подорожал в три с половиной раза, а цены уменьшились вдвое, возникла маржа, благодаря чему строить стало крайне выгодно. Это стало отправной точкой для развития крупного девелоперского бизнеса.
Сегодняшняя ситуация зеркально противоположна: цены на жилье — в рублях, а затраты, хотя бы частично, — в евро и долларах. Например, доля импортных материалов в строительстве современных объектов достигает 10-30%. Понятно, что ослабление отечественной валюты неминуемо приведет к увеличению себестоимости жилья и падению маржи для девелоперов.
Ипотека в нокауте
В 1998-м году кредитная система России находилась в зачаточном состоянии, поэтому рассуждать о ней с точки зрения кризисных изменений бессмысленно. А вот потрясения 2008-го основательно прошлись по банковской сфере. Поскольку Запад, потеряв устойчивость, прекратил выдавать займы развивающимся странам, включая Россию, в экономике резко проявился дефицит средств. Правительство пришло на выручку банкам и обеспечило их деньгами из Резервного фонда. По оценкам экспертов, финансово-кредитные организации получили тогда в общей сложности до 4% ВВП, что позволило избежать полномасштабного банковского кризиса.
Сегодня Центробанк уже не спешит помогать банкирам, да и внешний долг России превышает ее золотовалютные резервы. Вместо этого регулятор внезапно повысил ключевую ставку до 17%, чем поставил под вопрос само кредитование. Правда, если сравнивать с 2008-м годом, когда ставка росла гораздо медленнее, сегодня банковская система находятся в более здоровом состоянии благодаря массовому закрытию банков в преддверии кризиса.
Участники строительного бизнеса тоже многому научились. Например, они уже более осмотрительно выстраивают отношения с кредиторами, поэтому дефицит свободных средств не должен сильно ударить по их деятельности. Впрочем, банкротство отдельных застройщиков исключать нельзя, хотя он и не будет носить масштабный характер.
Взросление рынка недвижимости
Для девелоперов три кризиса отличаются уровнем развития рынка недвижимости: за последние два десятка лет он значительно окреп и «возмужал».
В первую очередь, возросли объемы строительства. Так, в 1998 году в Санкт-Петербурге возводилось примерно 800 тысяч квадратных метров жилья. За десять лет объем предложения составил 1887 тысяч квадратных метров, но после кризиса он упал до уровня 98-го года и в течение двух лет восстанавливался от стресса. Сегодня на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти анонсировано около 5 миллионов новых квадратных метров, что является абсолютным рекордом для регионального рынка.
Изменились объемы ипотеки. В 1998 году этой системы кредитования вообще не существовало. Прошлый кризис опустил ипотеку с 37 миллиардов до 7 миллиардов рублей, но доверием со стороны населения она не пользовалась, и особой трагедии не произошло.
Сегодня ситуация кардинально отличается. По оценкам аналитиков, за 2014 год в Петербурге было выдано кредитов на общую сумму около 100 миллиардов рублей, причем большая часть заемных средств пошла на покупку строящегося жилья. В новостройках доля ипотеки составляет около 50%, а значит рынок неминуемо ожидает сжатие. Уже сейчас некоторые банки закрывают одобренные заявки и сворачивают ипотечные программы, поскольку не могут просчитать разумный уровень процентной ставки. А что будет в 2015 году, предсказать почти невозможно.
Возможные решения
Предыдущие два кризиса показали примерно одинаковый сюжет: ослабление валюты вызвало сокращение доходов, а уменьшение спроса привело к падению цен. Сократилось и предложение, поскольку многие застройщики, оказавшись на грани банкротства, были вынуждены заморозить проекты или вовсе уйти с рынка. Стабилизация экономики воскрешала интерес покупателей к квадратным метрам, вслед за которым восстанавливались и цены. Правда, после последнего кризиса долларовые показатели так и не оправились от потрясения, в отличие от рублевых, которые достигли докризисного уровня еще в 2012 году.
С января 2014 года валютные цены на жилье в Петербурге просели основательно. Зато рублевый ценник почти не изменился благодаря вспышкам платежеспособного спроса, периодически случавшимся на рынке в течение года. Их главной причиной стали колебания курса, из-за чего многие россияне старались сберечь свой капитал, вкладываясь в квадратные метры. Впрочем, ажиотаж, который накрыл офисы компаний-застройщиков, продлится недолго, и уже в следующем году продажи сбавят обороты.
Исходя из текущей ситуации, эксперты прогнозируют несколько вариантов развития событий. Наиболее оптимальный, с их точки зрения, сценарий — это снижение рублевых цен на 10-20% в течение пяти месяцев. Такое решение может быть привлекательным и для покупателей, и для самих девелоперов. Последние потеряют часть прибыли, но сохранят объем сделок и возможность развивать проекты. Другой, более пессимистичный план — это заморозка ряда объектов и повышение цен на те дома, которые будут продолжать строиться.
В любом случае, рынок ожидает сокращение, и от того, по какому пути пойдут его участники, зависит дальнейший процесс «реабилитации» строительного бизнеса.
Прогнозы цен на недвижимость в 2015 году читайте здесь.
