В разделе 8 Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» закреплено право на выбор управляющей компании (далее УК). Здесь указаны правила, по которым выбирается способ управления многоквартирным домом, условия и основания смены УК.
Для смены УК особое внимание следует обратить на договор. УК заключает договор обслуживания, согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ, с каждым собственником квартиры либо с ТСЖ или ЖСК дома. Он заключается на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Подписать его с новой УК возможно лишь после расторжения действующего договора, который в свою очередь расторгается на нижеследующих основаниях:
Соглашение сторон
Данный случай предполагает согласие на расторжение договора и всех собственников помещений (участников ТСЖ или ЖСК), и УК. Обе стороны подписывают соглашение о расторжении договора, если споры между ними отсутствуют. Техническая документация на дом, документы, относящиеся к управлению домом; средства на текущий и капитальный ремонт и средства на оплату коммунальных услуг, собранные с собственников помещений, но не израсходованные на эти цели прежней УК передаются новой УК в соответствии порядком передачи, указанным в том же соглашении.
Основания, предусмотренные договором
В договор с УК могут быть внесены условия, согласно законодательству РФ, которые предусматривают порядок и основания расторжения договора. Чаще всего это пункт, по которому одна из сторон за месяц до даты расторжения отправляет в адрес другой стороны письменное уведомление о том, что намерена расторгнуть договор.
Основания, предусмотренные Гражданским кодексом РФ
Договор может быть расторгнут, если обстоятельства, в которых находились стороны во время заключения договора, существенно изменились(ст. 451 ГК РФ).
Такими обстоятельствами признаются те, при которых договор не был бы заключен между сторонами, если бы стороны могли предвидеть их наступление, или заключили бы его на других условиях. Если одна из сторон не согласна на добровольное расторжение договора, он может быть расторгнут через суд.
Основания, предусмотренные иными законами
На общем собрании собственников способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любой момент, что предусматривается ст. 161 ЖК РФ. Это ведет к расторжению действующего договора с УК. Сроки и порядок прекращения его действия в таком случае не указываются в ЖК РФ, поэтому лучше всего включить такой пункт в договор с УК. Еще один вариант – в повестку собрания собственников включить пункт об этих сроках и условиях и проголосовать по нему. На том же собрании рассмотреть пункт подписания договора с новой УК и проголосовать по нему.
Судебное решение
Существенное нарушение УК условий договора является для суда основанием для его расторжения. Такими нарушениями могут быть:
— уклонение от обязательств по проведению текущего ремонта
— несправные и протекающие кровли крыш и трубы в подвалах
— систематические перебои в электроснабжении
— систематические перебои в водоснабжении
— неисправность лифтов
— несоблюдение установленной для отопительного сезона в жилых помещениях температуры
В суд представляются документы, подтверждающие факты нарушений. Акты, составленные собственниками и заверенные соседями, жалобы, зафиксированные в различных инстанциях: жилищной инспекции, жилищном комитете, Роспотребнадзоре, обращения в аварийные службы, зафиксированные в журналах учета. Инстанции обязаны выдать ответы на жалобы, которые прикрепляются к судебным документам.
В суд не может обратиться только один собственник. Обращение должно исходить от коллектива жильцов. Для этого на общем собрании принимается решение обратиться в суд, и выбираются уполномоченные лица. На суде уполномоченные должны иметь доверенность, заверенную нотариусом, от каждого собственника помещений.
