Приобретение недвижимости в инвестиционных целях считается одним из самых надежных направлений, так как при любых неблагоприятных обстоятельствах все вложенные в это дело средства подвергаются минимальному риску. Ведь в собственности остается сама недвижимость, цена на которую в последнее время не падает, а наоборот – показывает стабильную динамику роста.

Перед инвестором на этапе выбора объекта инвестирования может встать один вопрос: «Что лучше приобретать с целью последующей сдачи в аренду: квартиру или нежилое помещение
Чтобы понять, в каком случае можно извлечь максимум выгоды, необходимо тщательно проанализировать весь рынок и узнать инвестиционную привлекательность жилой и коммерческой недвижимости.

В нашем случае, перед инвестором стоит выбор между двумя вариантами покупки: квартира или нежилое помещение. А так как каждая рассматриваемая категория недвижимости имеет свою специфику и тенденцию развития, то рассматривать их стоит по отдельности. Так куда же лучше инвестировать деньги?

 

Квартиры

Современный рынок аренды жилья Санкт-Петербурга показывает, что наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры, на долю которых приходится около 60 % спроса. Второе место по ликвидности потребитель отдает двухкомнатным квартирам – порядка 25 %. Остальные 5 % распределены между более дорогостоящими и элитными вариантами жилых помещений.

Как мы видим, наибольшую ликвидность показывают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Поэтому мы постараемся провести сравнительный анализ именно по этим объектам недвижимости. А для того, чтобы было легче оперировать данными, мы приведем стоимость жилья за квадратный метр.

________________________________________ ,, _______________________________________

наиболее востребованными на рынке аренды
являются однокомнатные квартиры

________________________________________ ,, _______________________________________

 

Средняя цена на квартиры Санкт-Петербурга в построенных домах на третий квартал 2013 года составила 96 000 руб./кв.м. Естественно, что цена жилой недвижимости напрямую зависит от месторасположения, состояния и прочих факторов. Например, стоимость одного квадратного метра в территориальной зоне «Каменный — Крестовский» 154 000 руб./кв.м., а около станции метро «Девяткино» можно найти квартиру с ценой одного квадратного метра в 82 000 руб./кв.м.

Аренда квартиры в Санкт-Петербурге на этот же период 2013 года обойдется арендатору в среднем по таким ценам:

— Однокомнатные квартиры – 21 000 руб. в месяц.
— Двухкомнатные – 28 000 руб. в месяц.

Стоимость ежемесячной аренды также зависит от рыночной стоимости объекта, месторасположения, общего состояния и т.д. Но для расчета привлекательности жилой недвижимости нам достаточно средних показателей по Санкт-Петербургу.

Из вышеприведенных цифр можно вычислить, что средняя окупаемость однокомнатной квартиры средней площадью 35 кв. м. составит 160 месяцев или 13,3 года, двухкомнатной средней площадью 55 кв. м. – 188 месяцев или 15,6 лет. Это при том, если реальный прирост стоимости объекта считать нулевым, то есть за 15 лет квартира не вырастет в цене, как и арендная плата за нее.

 

Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга разделен на несколько основных сегментов: офисный, торговый, сфера услуг, складской и производственный.
Современное развитие этих сегментов показывает, что наиболее ликвидными являются офисные и торговые помещения. Остальные типы коммерческой недвижимости значительно отстают от них, поэтому для сравнительного анализа мы оставим только офисный и торговый сегменты.

Средняя цена коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на третий квартал 2013 года составила:

— Офисные помещения — 126 000 руб./кв.м.
— Торговые площади — 154 000 руб./кв.м.

Аренда этой же недвижимости на рассматриваемый период обойдется предпринимателям в среднем:

— Офисные помещения – 1 200 руб./кв.м. в месяц
— Торговые площади – 1 700 руб./кв.м. в месяц

Так как мы оперируем при выборе средними цифрами, то при несложном подсчете можно понять, что офисное помещение в среднем 80 кв. м. окупит себя за 8,8 лет, а торговая площадь того же метража – за 7,5 лет.

Произведенный расчет не учитывает изменение цен объектов инвестирования. Но если обратить внимание на существующую тенденцию, то мы увидим, что динамика стоимости недвижимости за год показывает увеличение:

— Квартир на 6 %
— Офисных помещений 7 %
— Торговых площадей 10 %

Как видно из этих данных, несмотря на то, что коммерческая недвижимость при покупке обойдется дороже, чем квартира, более быструю окупаемость и инвестиционный потенциал имеют торговые площади. Из чего можно сделать вывод: наибольшую привлекательность для инвестора на рынке недвижимости Санкт-Петербурга имеют коммерческие объекты.

 

Правовые аспекты налогообложения

Рассматривая налогообложение аренды коммерческой и жилой недвижимости, необходимо выделить основные факторы, которые непосредственно оказывают влияние на налоговую нагрузку:

Первое, является ли инвестор налогоплательщиком как физическое лицо, ИП (индивидуальный предприниматель) или как организация. И второе, является ли инвестор налоговым резидентом Российской Федерации.

В первой ситуации, когда инвестор является физическим лицом, он обязан платить налог на недвижимость и НДФЛ. В этом случае налог на доходы взимается с аренды коммерческой или жилой недвижимости по ставке 13 %.

Если же инвестор является индивидуальным предпринимателем, то сдавать в аренду жилую или коммерческую недвижимость он может только в том случае, если у него в свидетельстве значится этот вид деятельности.

В результате инвестор будет платить 6 % от доходов, получаемых с аренды собственности. При этом, как индивидуальный предприниматель, он может законно уменьшить сумму полученных доходов, с которых он обязан платить налог, на сумму расходов, которые он понес в результате своей деятельности. Но расходы должны быть документально подтверждены.

Налогообложение юридических лиц предусматривает, что коммерческая недвижимость, принадлежащая организации, является объектом, с которого необходимо платить налог на имущество организаций, установленные ставки не могут превышать по всей территории РФ 2,2 %. Также все организации обязаны уплачивать налог на прибыль от сдачи в аренду всех видов недвижимости в размере 20 %.

В случае, когда инвестор не является резидентом РФ, то налоговая ставка стандартно устанавливается в размере 30 % от всех доходов, которые он получает с аренды недвижимости.