Приобретение недвижимости в инвестиционных целях считается одним из самых надежных направлений, так как при любых неблагоприятных обстоятельствах все вложенные в это дело средства подвергаются минимальному риску. Ведь в собственности остается сама недвижимость, цена на которую в последнее время не падает, а наоборот – показывает стабильную динамику роста.

Перед инвестором на этапе выбора объекта инвестирования может встать один вопрос: «Что лучше приобретать с целью последующей сдачи в аренду: квартиру или нежилое помещение
Чтобы понять, в каком случае можно извлечь максимум выгоды, необходимо тщательно проанализировать весь рынок и узнать инвестиционную привлекательность жилой и коммерческой недвижимости.

В нашем случае, перед инвестором стоит выбор между двумя вариантами покупки: квартира или нежилое помещение. А так как каждая рассматриваемая категория недвижимости имеет свою специфику и тенденцию развития, то рассматривать их стоит по отдельности. Так куда же лучше инвестировать деньги?

 

Квартиры

Современный рынок аренды жилья Санкт-Петербурга показывает, что наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры, на долю которых приходится около 60 % спроса. Второе место по ликвидности потребитель отдает двухкомнатным квартирам – порядка 25 %. Остальные 5 % распределены между более дорогостоящими и элитными вариантами жилых помещений.

Как мы видим, наибольшую ликвидность показывают однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Поэтому мы постараемся провести сравнительный анализ именно по этим объектам недвижимости. А для того, чтобы было легче оперировать данными, мы приведем стоимость жилья за квадратный метр.

________________________________________ ,, _______________________________________

наиболее востребованными на рынке аренды
являются однокомнатные квартиры

________________________________________ ,, _______________________________________

 

Средняя цена на квартиры Санкт-Петербурга в построенных домах на третий квартал 2013 года составила 96 000 руб./кв.м. Естественно, что цена жилой недвижимости напрямую зависит от месторасположения, состояния и прочих факторов. Например, стоимость одного квадратного метра в территориальной зоне «Каменный — Крестовский» 154 000 руб./кв.м., а около станции метро «Девяткино» можно найти квартиру с ценой одного квадратного метра в 82 000 руб./кв.м.

Читайте также:   Строительные компании Иркутской области представят свои предложения жителям, утратившим жильё в результате паводка

Аренда квартиры в Санкт-Петербурге на этот же период 2013 года обойдется арендатору в среднем по таким ценам:

— Однокомнатные квартиры – 21 000 руб. в месяц.
— Двухкомнатные – 28 000 руб. в месяц.

Стоимость ежемесячной аренды также зависит от рыночной стоимости объекта, месторасположения, общего состояния и т.д. Но для расчета привлекательности жилой недвижимости нам достаточно средних показателей по Санкт-Петербургу.

Из вышеприведенных цифр можно вычислить, что средняя окупаемость однокомнатной квартиры средней площадью 35 кв. м. составит 160 месяцев или 13,3 года, двухкомнатной средней площадью 55 кв. м. – 188 месяцев или 15,6 лет. Это при том, если реальный прирост стоимости объекта считать нулевым, то есть за 15 лет квартира не вырастет в цене, как и арендная плата за нее.

 

Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга разделен на несколько основных сегментов: офисный, торговый, сфера услуг, складской и производственный.
Современное развитие этих сегментов показывает, что наиболее ликвидными являются офисные и торговые помещения. Остальные типы коммерческой недвижимости значительно отстают от них, поэтому для сравнительного анализа мы оставим только офисный и торговый сегменты.

Средняя цена коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга на третий квартал 2013 года составила:

— Офисные помещения — 126 000 руб./кв.м.
— Торговые площади — 154 000 руб./кв.м.

Аренда этой же недвижимости на рассматриваемый период обойдется предпринимателям в среднем:

— Офисные помещения – 1 200 руб./кв.м. в месяц
— Торговые площади – 1 700 руб./кв.м. в месяц

Так как мы оперируем при выборе средними цифрами, то при несложном подсчете можно понять, что офисное помещение в среднем 80 кв. м. окупит себя за 8,8 лет, а торговая площадь того же метража – за 7,5 лет.

Читайте также:   Меняем «однушку» на квартиру во Франции

Произведенный расчет не учитывает изменение цен объектов инвестирования. Но если обратить внимание на существующую тенденцию, то мы увидим, что динамика стоимости недвижимости за год показывает увеличение:

— Квартир на 6 %
— Офисных помещений 7 %
— Торговых площадей 10 %

Как видно из этих данных, несмотря на то, что коммерческая недвижимость при покупке обойдется дороже, чем квартира, более быструю окупаемость и инвестиционный потенциал имеют торговые площади. Из чего можно сделать вывод: наибольшую привлекательность для инвестора на рынке недвижимости Санкт-Петербурга имеют коммерческие объекты.

 

Правовые аспекты налогообложения

Рассматривая налогообложение аренды коммерческой и жилой недвижимости, необходимо выделить основные факторы, которые непосредственно оказывают влияние на налоговую нагрузку:

Первое, является ли инвестор налогоплательщиком как физическое лицо, ИП (индивидуальный предприниматель) или как организация. И второе, является ли инвестор налоговым резидентом Российской Федерации.

В первой ситуации, когда инвестор является физическим лицом, он обязан платить налог на недвижимость и НДФЛ. В этом случае налог на доходы взимается с аренды коммерческой или жилой недвижимости по ставке 13 %.

Если же инвестор является индивидуальным предпринимателем, то сдавать в аренду жилую или коммерческую недвижимость он может только в том случае, если у него в свидетельстве значится этот вид деятельности.

В результате инвестор будет платить 6 % от доходов, получаемых с аренды собственности. При этом, как индивидуальный предприниматель, он может законно уменьшить сумму полученных доходов, с которых он обязан платить налог, на сумму расходов, которые он понес в результате своей деятельности. Но расходы должны быть документально подтверждены.

Налогообложение юридических лиц предусматривает, что коммерческая недвижимость, принадлежащая организации, является объектом, с которого необходимо платить налог на имущество организаций, установленные ставки не могут превышать по всей территории РФ 2,2 %. Также все организации обязаны уплачивать налог на прибыль от сдачи в аренду всех видов недвижимости в размере 20 %.

Читайте также:   Trade-in при покупке недвижимости: механизмы и выгоды

В случае, когда инвестор не является резидентом РФ, то налоговая ставка стандартно устанавливается в размере 30 % от всех доходов, которые он получает с аренды недвижимости.