Купить пай у одного из участников жилищно-строительного кооператива – сравнительно простая процедура, в основу которой ложится заключение договора цессии. С другой стороны такой шаг обходится не бесплатно и сопряжен с достаточно большим количеством рисков. В этом отношении переуступка права на основании договора долевого участия выглядит намного более привлекательным вариантом.
Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости посредством переуступки прав (договор цессии) – достаточно распространенная практика. Большинство сделок такого формата осуществляется с объектами, которые были приобретены по ДДУ (Договор долевого участия).
Коротко и ясно
Переуступка по ДДУ несложная процедура. Продавец и покупатель находят друг друга, подписывают договор цессии и отдают его для регистрации в Росреестр. В случае отсутствия рассрочки или ипотеки на предмет договора не обязательно даже заручаться разрешением застройщика. Но последнее условие возможно лишь в том случае, если договор ДДУ, подписанный с первым покупателем, не предполагает платное согласование прав переуступки.
В случае возведения жилого комплекса по принципу ЖСК ситуация более сложная. В большинстве случаев застройщики учреждают собственные ЖСК с последующим заключением с ними же инвестиционного соглашения. Покупателю поступает конкретное предложение – оформить членство с выплатой взносов. Полноценные права на квартиру у пайщика будут только после того, как произойдет выплата последнего взноса. Как правило, это событие случается не раньше, чем происходит сдача жилого комплекса.
В ряде случаев член кооператива так и не пополняет список собственников, поскольку принимает решение о переуступке в пользу другого лица. Сделать это можно только в том случае, если вся стоимость пая является выплаченной, что доказывается путем получения и предъявления соответствующей справки. После согласования окончательной стоимости покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи пая. К сожалению, такой документ, в отличие от ДДУ, не дает права стать членом кооператива, а значит и права претендовать на получение долгожданной квартиры также нет.
Правило первое. Кооператив всегда прав!
Вступление и выход из ЖСК регулируется нормами Жилищного кодекса. В результате неподкованный с юридической стороны покупатель, пусть и чисто теоретически, имеет высокие шансы расстаться с крупной суммой денег, не получив документы на квартиру, т.е. не став ее собственником. Окончательное решение о вступлении, а также исключении новых членов все равно остается за правлением ЖСК.
Таким образом, соглашение, предметом подписания которого является уступка прав требования на основании договора паевого взноса, не может считаться обстоятельством, гарантирующим получение квартиры. На законодательном уровне данная сделка никак не регламентируется, ввиду чего сопряжена с большим количеством рисков по сравнению с той же переуступкой по ДДУ. По нормам жилищного кодекса приобретение квартир могут исключительно члены ЖСК. При этом договор переуступки пая не означает получения членства в ЖСК. Более того, пайщик, уступающий свою собственность третьей стороне, фактически сохраняет членство в кооперативе. Самый большой риск – стать участником схемы двойной уступки, поскольку договор переуступки пая не подлежит государственной регистрации.
Конечно, не стоит преувеличивать степень риска. Достаточно соблюдать лишь некоторые меры предосторожности. Включите в договор купли-продажи пая пункт, в соответствии с которым факт отказа от вступления в ЖСК будет рассматриваться как причина для возврата денег. Но самый лучший вариант – получить согласие общего собрания или правления.
Далее процесс подписания цессии пересекается с написанием заявления от продавца о выходе из ЖСК, и заявления покупателя с просьбой о приеме в кооператив. В подавляющем большинстве случаев все формальности удается уладить непосредственно в офисе. При отсутствии каких-либо проблем с документами процедура завершается немедленно. Только после проведения всех формальностей и осуществления необходимых взаиморасчетов покупатель получает право требовать собственное жилье. Чтобы все это произошло, должны совпасть три условия:
1. Полностью погашена стоимость пая;
2. Готовность жилого комплекса 100%;
3. Состоялся ввод в эксплуатацию данного объекта.
После прохождения всех вышеописанных процедур пакет документов, подтверждающий право пайщика на жилье, подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Для этого нужно иметь:
• Паспорт;
• Справку из ЖСК (полная выплата взносов);
• Квитанцию на уплату госпошлины;
• Копию ордера на квартиру;
• Кадастровый паспорт.
Где прячутся скрытые проценты?
Главный интерес застройщика состоит в выгодной реализации жилья, вне зависимости от схемы, поэтому перепродажи еще не реализованных квадратных метров не особо приветствуются. Лишняя конкуренция не создает ничего, кроме проблем. В результате договор дополняется пунктами о необходимости компенсировать переуступку или заплатить соответствующую комиссию. Таким образом, член ЖСК, решивший переуступить свой пай, будет вынужден преодолевать массу дополнительных преград.
Речь идет о выплатах в ЖСК, а именно погашение издержек, связанных с подготовкой документации. В зависимости от уровня компании сумма может находиться в диапазоне 35-100 тыс., рублей. Более точная цифра определяется уставом ЖСК. Нередко документ не содержит информации о точной сумме, поэтому используется определенная схема. Физическое лицо, собравшееся выходить из кооператива, получает назад все свои средства. При этом 10% остается в собственности ЖСК, а все недостающие проценты компенсируются за счет нового приобретателя пая.
Но это далеко не все траты новоиспеченного покупателя:
1. За право стать членом ЖСК некоторые застройщики берут плату — приблизительно 10-15 тысяч.
2. Если жилой комплекс уже сдан в эксплуатацию, примерно такую же сумму придется заплатить в качестве целевого взноса по паевым договорам.
3. Некоторые кооперативы назначают плату за срочное оформление документов. Нет желания платить очередные 10 000? Придется ждать бумаги несколько недель. За услуги ЖКУ вероятно также предложат заплатить за несколько месяцев вперед – готовьте еще 4-5 тысяч.
4. Единовременный платеж за услуги консьержа и обслуживания территории комплекса так же никто не отменял, а это еще минимум 7-8 тысяч рублей в зависимости от площади квартиры.
5. Банковская комиссия за перевод средств в пользу застройщика добавит к затратам 3-4 тыс. рублей.
В общей сложности дополнительные расходы выливаются в сумму от 40 до 60 тысяч рублей. Только после того, как все вышеперечисленные платежи будут закрыты, можно претендовать на получение справки, подтверждающей выплату пая в полном объеме. Наличие документа на руках означает, что пришло время отправляться за ключами.
Нередки ситуации, когда после произведенного ПИБом замера, площадь квартиры оказывается несколько больше, чем указано в проектной документации. Это еще один повод внести дополнительные средства.
Что в итоге?
Покупка пая у владельца однокомнатной квартиры общей стоимостью 3.5 млн., рублей с учетом дополнительных комиссий обходится примерно на 100-200 тысяч дороже изначально озвученной цены. Иногда сумма дополнительных затрат немного скромнее, но минимум 50 тысяч отдать все равно придется. Также следует учесть, что банковское кредитование переуступки пая ЖСК не производится по техническим причинам.
Сравнение ЖСК с ДДУ обнаруживает и некоторые плюсы в пользу кооператива. Речь идет о более долгом сроке, на протяжении которого член кооператива может не подписывать акт приема-передачи квартиры. Квартиры в домах, заселяемых на основании договоров ДДУ, передаются по акту приема-передачи на протяжении 12-ти месяцев с указанием точного срока в договоре. Если же говорить о квартирах ЖСК – нередко они остаются фактически ничьими на протяжении нескольких лет. В результате пайщики не торопятся ставить свою подпись на акте, желая сохранить возможность переуступки жилья, вместо продажи приобретенных квадратных метров. Таким образом, как кажется многим участникам кооператива, получается сэкономить на уплате налогов. Но это не так.
Пай члена ЖСК является имущественным правом, поэтому имущественный налоговый вычет согласно с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации таких прав не предусмотрен. Вместо этого объектом налогообложения становится весь доход физического лица, полученный в результате имевшей место реализации.
О вышеописанном моменте знают далеко не все пайщики, поэтому они и не торопятся проводить процедуру оформления собственности на приобретенные квадратные метры.
