При оформлении ипотечного кредита определиться с выбором банка — далеко не все, над чем предстоит поработать потенциальному заемщику. Прямое влияние на объем предстоящих ежемесячных затрат будет оказывать вид процентной ставки, указанный в подписанном договоре. Этот вопрос даже при поверхностном изучении представляется далеко не самым простым. Сегодня наиболее востребованной сегодня схемой является фиксированная ставка, в соответствии с которой годовой процент по займу остается неизменным на протяжении всего периода погашения. Параллельно клиентам финансовых учреждений предлагаются еще два вида ставок: комбинированная и плавающая, каждая из которых имеет свои отличительные особенности, плюсы и минусы.

Что такое плавающая ставка?

Ключевая особенность такой ставки – это две составляющие в виде переменной и постоянной части.

Постоянная часть, как и фиксированная ставка в виде банковской маржи, остается на одном и том же уровне на протяжении всего периода погашения. 

Переменная часть определяется через привязку к одному из рыночных индикаторов и подлежит пересмотру в рамках определенного временного периода. Таким образом, коммерческому банку удается минимизировать вероятные риски, которые связаны со стоимостью займов в секторе межбанковских финансовых взаимоотношений.

Ипотечный кредит – самый длительный вид займа, финансирование которого со стороны банковского учреждения может как повыситься, так и понизиться в цене. Выдача средств под фиксированную ставку на одно или несколько десятилетий — достаточно рискованное мероприятие, поскольку с течением времени стоимость привлечения денег может начать обходиться дороже, чем объем процентов по имеющимся кредитам. Плавающие ставки, действующие в связке с определенными рыночными индикаторами, позволяют свести к минимуму подобные риски. По этой причине в государствах с развитой экономикой большинство кредитов выдаются именно на условиях «плавающего» процента.

Плавающий принцип не влияет на валюту займа, который может быть оформлен в рублях, евро или долларах. Рублевые кредиты чаще всего привязываются к ставке рефинансирования Центрального Банка РФ или к такому индикатору, как МосПрайм, займы в евро и долларах «ходят в паре» с индикаторами Euribor и Libor соответственно.

Одной из особенностей плавающих ставок является наличие нижнего и верхнего ограничителей, так называемых, кэпов. Они нужны для того, чтобы обеспечить заемщику гарантированную защиту от неподъемного повышения процентных ставок в случае резкого изменения экономической ситуации в государстве.

У плавающей ставки есть постоянная составляющая, фиксация которой осуществляется в момент подписания договора. Данный показатель остается неизменным на протяжении всего срока погашения. Пересмотр переменной части, как правило, осуществляется ежегодно или раз в квартал. Наиболее распространенный период изменения действующего процента – каждые 12 месяцев. На размер плавающей ставки оказывает непосредственное влияние уровень инфляции, зафиксированный в потребительском секторе.

На размер постоянной составляющей влияет наличие у заемщика страхового полиса, сроки предоставления займа, сумма первоначального взноса и общая сумма кредита.

Основные характеристики комбинированной ипотечной ставки

Как нетрудно догадаться из названия, данный тип ставки предполагает сочетание плавающих и фиксированных процентов. К примеру, в первые несколько лет клиент финансового учреждения вносит платежи по фиксированной ставке 11%. Сроки фиксации зависят от выбранного учреждения: где-то это будет 12 месяцев, где-то — три-пять лет.

По истечении данного периода ставка становится плавающей, т.е. начинают работать две ее части – постоянная и переменная составляющая, привязанные к наиболее уместным в данном случае индикаторам. С определенной периодичностью происходит пересмотр плавающей ставки, как правило, каждые двенадцать месяцев, с последующим ее увеличением или уменьшением, зависящим от поведения индикатора.

Как выбрать самую выгодную процентную ставку?

У каждого из трех типов ставок имеются свои очевидные преимущества, поэтому неподготовленному заемщику порой бывает достаточно трудно определиться с окончательным решением.

Для любителей стабильности и постоянства фиксированная ставка представляется оптимальным вариантом. Вы будете знать, сколько платить каждый месяц в этом году, в следующем и даже через десять лет. Планировать свой бюджет в таких условиях просто. Если вы не планируете досрочное погашение кредита, без лишних сомнений останавливайте выбор на фиксированном проценте.

Плавающая ставка – залог оформления более дешевого займа с ежегодным процентом минимум на 2-3% ниже, чем показатели фиксированных ставок. Но в имеющейся выгоде заложен определенный риск, поскольку с ростом индикаторов процент может возрасти, а с ним увеличится и сумма ежемесячного платежа. При этом аналогичные шансы имеются и на снижение долговой нагрузки.

Плавающие проценты – идеальный вариант для желающих погасить задолженность в максимально короткий срок. В этом случае шансы на изменение суммы обязательного платежа фактически приравниваются к нулю.

Если же говорить о комбинированных процентах, они позволяют обеспечить заемщику стабильность на протяжении определенного временного периода, в ходе которого, возможно, человек не слишком уверен в своих силах. В среднесрочной перспективе, с возможным ростом дохода, переход на плавающий процент становится более выгодным и целесообразным.

Подводя итог всему вышесказанному, можно сделать вывод, что выбор ставки определяется, в первую очередь, характером и периодичностью платежей, которые в состоянии вносить заемщик. Срок займа и экономическая ситуация отдельно взятой семьи в этом случае будут играть решающую роль. Все эти особенности рекомендуется учитывать и при подборе фиксированного периода, который назначается для комбинированной ставки.

Если ипотека оформляется со ставкой комбинированного типа, то размер ее фиксированной части, которая устанавливается на начальный период, зависит от времени, на которое замораживается процент. Чем он больше, тем данный показатель выше. Длительный период фиксации – дополнительный риск для банковского учреждения. Этим и объясняется больший размер ежегодных процентов.

Короткий период фиксации для заемщика – палка о двух концах. С одной стороны, ежегодный процент достаточно низок, что является очень выгодным, с другой, неблагоприятная экономическая ситуация в следующем году может существенно повысить плавающий процент и значительно приблизить его к максимально допустимому уровню верхнего ограничения (кэпа).

Дать универсальный совет по выбору процентной ставки ипотечного кредита невозможно. Внимательное изучение особенностей всех типов ставок и сопоставление их с индивидуальными возможностями в качестве заемщика, помноженной на экономические реалии, имеющиеся в государстве, – единственный путь к принятию правильного и взвешенного решения.