Приобретение недвижимости в каждой стране имеет ряд нюансов, учитывать которые необходимо до начала процесса. Мы выделили актуальные направления и страны,
особенностям оформления прав на недвижимость в которых посвящена специальная серия статей.
Каких-либо ограничений на покупку недвижимости в Финляндии для иностранных граждан практически не существует, за исключением приграничных земель и сельскохозяйственных территорий. Остальные объекты можно приобретать в любом количестве и любого размера, что регулируется Законом об иностранных гражданах. При этом нерезиденты имеют равные права и обязанности с резидентами, что строго соблюдается органами правопорядка и правовыми системами этой страны.
Важно знать, что понятие «недвижимость» в Финляндии — это земельные участки и их неотъемлемые части, так как квартиры продаются и оформляются как акции в ЖАО (Жилищном Акционерном Обществе) на право владения внутренней частью жилого помещения по установленным самим кооперативом правилам. Дело в том, что все квартиры в многоэтажных домах Финляндии относятся к разряду движимого имущества и являются собственностью ЖАО.
Для приобретения собственности в Финляндии необходимо иметь небольшой набор документов: действующий паспорт и документы о происхождении денег, заверенные нотариально и переведенные на финский язык. Все это делается в Российской Федерации и предоставляется по требованию в Финляндии.
Один из важных моментов покупки недвижимости в Финляндии – право совершения всех операций с ней имеют только лицензированные финские компании со статусом LKV. Аббревиатура LKV (пер. – «лицензированный риэлтор») указывает на лицензию, полученную данной организацией. Получить подобное разрешение могут только компании с положительной репутацией в налоговых органах и имеющие штат сотрудников со специализированным образованием. Местное законодательство запрещает даже размещение объявлений о продаже объектов без этой лицензии на специализированных сайтах.
Сделки с недвижимостью
При совершении сделки купли-продажи жилого дома, т. е. участка в собственности, на котором находится строение, договор купли-продажи составляется на финском языке согласно установленной форме, указанной в Земельном кодексе. Содержание может быть простым или с большим количеством пунктов, но обязательные пункты всегда присутствуют: информация об объекте недвижимости, договаривающихся сторонах, цене сделки, а также о возможном наличии условия, расторгающего договор или откладывающего его вступление в силу. В договоре купли-продажи должно быть приведено максимально точное описание предмета сделки и указан идентификационный номер объекта недвижимости, предварительно проверенный на достоверность.
Обычно в договор купли-продажи включают такие условия, как дата перехода права владения недвижимостью, перевод договоров на подачу электроэнергии и предоставление других коммунальных услуг, а также порядок производства различных платежей. Как правило, продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до тех пор, пока цена сделки не будет выплачена полностью. ?Условие о переходе права собственности может действовать не более пяти лет с момента совершения сделки.
Сделку с недвижимостью всегда должен заверять нотариус, выполняющий роль официального свидетеля сделки. Нотариус заверяет только финский вариант купчей. Возможно сделать перевод договора купли-продажи, но юридическую силу будет иметь только экземпляр на финском языке.
В Финляндии действует единое законодательство касательно процедуры и формы сделок с недвижимостью. Переход права на недвижимость в Финляндии утверждается в суде по месту расположения самого объекта. Регистрация происходит путем внесения соответствующей записи в Реестр недвижимости о переходе прав собственности на недвижимость к новому владельцу. Следует помнить, что заявление на регистрацию права должно быть подано новым владельцем не позднее шести месяцев с момента подписания договора купли-продажи.
Сделки с квартирами
В Финляндии сделки купли-продажи квартир не рассматриваются как сделки с недвижимостью, о чем мы упоминали ранее. Право собственности на них не регистрируется судом муниципалитета, так же как и не вносится запись в Реестр недвижимости о смене владельца. Переход прав происходит на основании договора купли-продажи акций ЖАО, что на практике приравнивается к полноправному владению и распоряжению имуществом. Этот договор не подлежит обязательному заверению у нотариуса, но все же рекомендуем привлекать кого-либо в качестве свидетеля сделки.
После подписания договора и передачи акций, новый владелец обязан заявить управляющим ЖАО о факте смены держателя акций.
О коммунальных платежах и налогах, сопутствующих сделкам с квартирами или домами поговорим в следующих статьях.
Налоги на недвижимость и коммунальные платежи в Финляндии
Законодательство Финляндии предполагает уплату налогов при покупке недвижимости, при вступлении в наследство, ежегодные налоги на владение, на доходы с аренды и на прирост капитала. Уровень всех этих сборов немного выше среднего по Европе и зависит от типа недвижимости.
Для оформления перехода права собственности в Финляндии, покупатель должен оплатить обязательный единовременный налог. Делается это после подписания договора купли-продажи. Процедуру оформления недвижимости в Финляндии мы описывали ранее.
Уровень платежей:
— 2% при сделке с квартирой. Оплачивается в течение двух месяцев после оформления договора купли-продажи;
— 4% при покупке дома или земельного участка. Оплачивается в течение полугода после оформления договора купли-продажи. Важно помнить, что в случае просрочки, за каждый последующий месяц размер налога составит уже 20% и будет расти до того, момента, пока не составит 100%.
Ежегодные налоги на недвижимость в Финляндии должны оплачивать, естественно, собственники. Владельцы домов и участков платят муниципальный налог вне зависимости от того, являются они гражданами страны или нет, так как система налогообложения применяется в этом случае и к нерезидентам.
Размер ежегодного налога рассчитывается исходя из оценочной стоимости самой недвижимости, которая определяется местными властями (налоговой службой) и составляет, как правило, около 70% от рыночной стоимости за предыдущий год. Конечная ставка не стандартная и варьируется в зависимости от типа жилья и муниципалитета, который ее устанавливает, от 0,22% до 1,35%.
Средний показатель ежегодного платежа для дома при постоянном проживании составляет 0,22% — 0,75%. Если недвижимость используется для «дачного проживания» (летние коттеджи), то ставка немного больше – от 0,5% до 1,35%.
Налог на пустые земельные участки или на недостроенную недвижимость немного выше — от 1 до 3%.
В Финляндии собственники квартир ежегодные налоги на собственность не платят. Также от обязательных выплат освобождены сельскохозяйственные земли и лесные угодья.
Коммунальные платежи в Финляндии зависят от типа жилой собственности и состоят из оплаты электричества, водоснабжения, вывоза мусора, содержания дорог, уборку придомовой территории, оплату персонала, текущий ремонт, пользование прачечной, сауной и т. д. Все коммунальные платежи платятся только по факту предоставленных услуг.
Средние расходы составляют:
— Частный дом для постоянного проживания — 300 — 500 Евро в месяц;
— Квартира – 100 — 150 Евро в месяц.
Собственник может сдавать жилую недвижимость в аренду вне зависимости от гражданства. Но, в любом случае, он обязан оплатить налог на прибыль в размере 28%.
При продаже недвижимости применяется сбор за прирост капитала в размере 28% для резидентов и 30% — 32% для нерезидентов. Налог на прирост капитала не взимается, если объект находился в собственности более двух лет, и это правило распространяется только на граждан Финляндии.
Цены на недвижимость в Финляндии
Цены на недвижимость в Финляндии определяются в валюте Евросоюза, поэтому при пересчете
4 000 000 рублей получаем около 89 000 евро. Сколько же стоит квартира в Финляндии?
Стоимость квартир в столице Финляндии, Хельсинки, начинаются как раз примерно с этого уровня. При этом в обозначенную сумму, как правило, укладывается только покупка квартир небольшого метража порядка 28 кв. м. Стоимость некоторых квартир подобного метража доходит до 150 000 евро.
Но, разумеется, как и во многих крупных городах, на стоимость недвижимости влияет не только ее состояние, но и месторасположение и престижность района. В относительно небольшой удаленности от исторического центра города, в котором стоимость квартиры 28 кв. м достигает 150 000 евро, возможно найти квартиру 50 кв. м за ту же стоимость.
В целом, средний уровень цен на недвижимость в столице Финляндии схож, а во многих случаях превышает средний уровень в Санкт-Петербурге.
Во втором по значимости городском центре Тампере стоимость на недвижимость практически не отличается от столичной. А вот, к примеру, в известных российским туристам Лахти, Лаппеэнранте и Иматре минимальные стоимости квартир от 35 кв. м начинаются примерно с отметки в 40 000 евро.
Финляндия, ввиду близости расположения, относительно простой процедуры получения визы, экологии и субъективного понимания прекрасного, остается популярным направлением для отдыха в домах на берегу многочисленных озер. Поэтому, возможно, даже больший интерес вызывает приобретение собственного дома для проживания или последующей сдачи в аренду российским туристам.
Предложения в этом сегменте начинаются со средней отметки в 70 000 евро за площадь дома около 45 кв. м и прилегающего участка около 1 500 кв. м. Стоимость варьируется не только от метража, но и от популярности направлений и оснащения дома.
