Действующий Гражданский кодекс РФ четко регламентирует все этапы приобретения недвижимости. Не является исключением и процесс внесения задатка или аванса, подразумевающий дальнейшее выполнение обеими сторонами условий сделки, а также наступление их ответственности за невыполнение всех или отдельно взятых пунктов договора, составляемого в момент получения продавцом предоплаты.
Так, в случае отказа от сделки покупателем, внесенный им задаток остается у продавца. Если же инициатором отказа от сделки является продавец недвижимости, то покупателю возвращается внесенный им задаток в двойном размере. Данные меры позволяют обезопасить всех участников сделки купли-продажи квартир от нарушения одной из сторон ранее достигнутых между ними договоренностей, но лишь в том случае, если речь идет о задатке.
Условия внесения и возврата аванса (в ГК – предварительная оплата) также подразумевают возвращение денежных средств покупателю в случае аннулирования сделки по инициативе продавца, но, в отличие от задатка, уже не в двойном размере. Таким образом, получивший от покупателя аванс продавец несет меньше обязательств, чем в случае заключения договора о внесении задатка.
В таких условиях оптимальным для покупателя недвижимости способом защитить себя от различных «сюрпризов» со стороны продавца в ходе заключения сделки является внесение задатка, позволяющего не только ускорить процесс оформления, но и обезопасить себя от рисков, сопряженных с неожиданным отказом другой стороны от ранее достигнутых соглашений.
Как это работает?
Как правило, составляемый при передаче залога за недвижимость договор включает в себя штрафные санкции, которые будут распространяться на продавца в случае просрочки оговоренных сроков подготовки и оформления документов или подписания договора купли-продажи квартиры. Исключение в такой ситуации составляют лишь обстоятельства, не зависящие от воли сторон-участников договора. В остальных случаях продавец возвращает несостоявшемуся покупателю задаток, и стороны расстаются.
Имеют силу лишь письменные соглашения
Специалисты в области гражданского права рекомендуют участникам сделок купли-продажи фиксировать все достигнутые между ними соглашения касающиеся внесения залоговых сумм, а также факт их передачи, в письменной форме включающей:
— данные паспортов участников сделки;
— точные даты заключения сделки, а также каждого отдельного этапа ее проведения;
— максимально полные данные (адрес, площадь и пр.) о недвижимости необходимые для ее безошибочной идентификации;
— точную сумму вносимого покупателем задатка.
В случае если по каким-либо причинам стороны предпочли работу по авансовой схеме предоплаты, условия, а также сам факт ее внесения, также стоит зафиксировать в письменной форме. Авансовая расписка, помимо вышеперечисленных пунктов, должна содержать такие данные, как:
— общая стоимость квартиры;
— степень ответственности обеих сторон в случае их отказа от сделки.
Важно указать в расписке и тот факт, что переданный продавцу аванс войдет в общую стоимость недвижимости в случае успешного заключения сделки купли-продажи.
Если все документы были оформлены правильно, то соглашение о залоге будет считаться выполненным в двух случаях:
1. После регистрации перехода прав собственности на недвижимость к покупателю;
2. В момент подписания договора купли-продажи (по соглашению сторон).
Если же по каким-либо причинам сделка так и не будет заключена, а продавец откажется возвращать выплаченный ему задаток (или аванс), то взыскать с него эти средства можно обратившись в суд.
Что если продавец препятствует проведению сделки на стадии регистрации?
Отказ продавца от сделки может повлечь за собой не только материальные, но и сопряженные с приостановкой оформления документов последствия, способные доставить массу неудобств покупателю.
Задаток внесен, документы на оформление регистрации поданы, а продавец неожиданно принимает решение о прекращении или приостановке данного процесса. В таком случае покупатель волен выбрать любой из приведенных ниже сценариев для дальнейших действий:
1. Смириться с прекращением регистрации и расстаться с продавцом, получив от него задаток и оговоренную в договоре сумму компенсации.
2. В случае если все пункты договора были четко соблюдены, обратиться в суд, который, скорее всего, вынесет постановление о проведении регистрации в принудительном порядке.
Покупатель может также защитить себя, используя титульное страхование.
